（呼和浩特市  内蒙古师范大学后勤管理处 010022）

摘要：随着人们生活品质的不断提升，旧的物业管理模式凸显不足，如何对物业管理模式创新，来满足社区物业管理及业主服务的需要。作者就物业管理理念、模式进行了几点思考。

关键词：新型物业    管理模式    思考

    全国第一家物业管理公司诞生于1981年，经过几十年的发展，物业管理由最初对住宅、写字楼的管理延伸至商业场所、综合性酒店、学校、政府机关等现已成为人们工作、生活的重要保障，与人们生活关系越来越密切。引入物业管理要给小区、业主解决什么问题？目前物业服务主要范畴是日常综合基本服务，其内容：清扫、保洁、24小时值班巡逻、绿地养护、公共设施的维修、维护等方面。这些方面就是做到极致，对于业主来说，也仅仅是社区环境得到了美化，安全感提升了。对业主生活及切身需要的便捷服务来说相差甚远。比如说业主急需一袋米，就去超市买。东西重，物业人员就帮送到家等等对物业公司来说都能办到。而这些服务恰是业主生活中急需的。对于物业公司来说，为什么这么多的服务需求不做呢？（1）执行力不足，对物业社区财富资源认识不够。每一个社区都是一座金矿，谁拥有了社区，谁就拥有了商机和财富，但商机和财富不会自发产生，需要物业管理行业去激活和引导。（2）没有经费，贸然上涨物业费业主有意见，且物业监管理部门也不会答应。目前物业费核定由基本服务定额和平米物业定额构成，此物业费核定的依据是基本运行服务成本，企业利润空间小且存在收费难的问题。这一问题主要是对业主得到的切身服务不够明显、不够到位，业主没有感到物业服务给自已生活带来便利。有的物业公司甚至基本服务都做的不够理想，加深了业主对收费的误解，造成业主谈“费”就烦。（3）没现成的管理模式。随着人们生活品质的不断提高，物业管理模式长期得不到创新，以业主不挑毛病为准，保持原状为好的思想，没有从根本上去开创物业服务的项目，对业主切身需要认识不足，长此以往，就会增大业主的误解，必将在行业管理中落后，甚至被淘汰。

一、新理念创建新物业管理模式

    传统物业，基本上是为小区业主提供日常综合服务。这些基本服务长期以来一直保持原状，虽有发展但创新少。从管理上讲，无论哪个行业、产业长期跟不上日益增长的需求，它就比较落后，倒致管理后滞，可能就面临着淘汰的危险。因此，新理念下的物业服务管理模式的开启就成为必然。在原有物业服务做好的基础上，开启一些新的服务领域，让为业主切身感到全方位物业服务给人们生活带来的便捷与舒心。例如：社区商业零售、家政、养老服务、生活护理、水、电、暖、煤气、电话等费用代缴；医疗保健、家装、快递、劳务、代购、代驾、维修等一系列社区配套服务，这就要求物业从业者从根本服务意识上走出新路。从被动服务为主动服务的转变，从单一服务到多元服务的转变，从注重室外服务到室内服务的转变，从局部服务到整体配套服务的转变，从一般服务到切身服务的转变，全方位的服务理念会带给业主日常生活更方便、便捷。从而实现物业管理与服务的转型升级建立新的物业管理模式。

二、新的物业管理模式的优势

    到目前成熟的新型物业管理模式还没有形成，更多的物业公司都是摸索着。实现新型物业管理模式不论是硬件，还是软件的条件大多数物业公司都已成熟。资金问题由核定的基本物业费外，可根据服务项目明确收费价格，其价格形成，一方面从服务业主收取，另一方面由链接社会服务部门支付的劳务费、代办费补充。从业人员采取专、兼职的用人机制和人事管理制度，既节约了运行成本，又增加了人员岗位人员配置。新型物业管理模式从根上解决了引入小区物业管理与服务要解决的问题及难题，通过多元化物业服务项目的拓宽，让业主切身体验物业管理与服务带来的便利、便捷。足不出户就可办理生活中的事情，不论业主在何时何地都能与物业提请事宜，新型物业服务就会成为每一位业主的“大保姆”成为您生活中忠实、安全、可靠的服务使者。

1.物业服务多元化

      多元化是指服务项目多样化，要传统项目之外，拓展新的服务项目。从原来的单一的服务项目扩展与业主生活服务、生活环境、生活条件相关的各项服务（全方位），只要做的好，收费便宜且价格合理，业主完全能接受。(1)管理方面：楼宇(多层、高层)管理;房屋的修缮管理;设备的维修、保养管理;车辆运行及看护管理;秩序维护管理;清洁环卫管理;绿化管理;消防管理;物业保险管理等。(2)服务方面：物业修缮;物业租售代理;物业清扫保洁;搬家、装潢服务。绿化工程及花木租售;燃料供应;蔬菜粮食供应;服装清洗供应;美容美发;康乐健身;幼儿教育;老年服务;家教服务;商业服务等。

2.物业服务智能化

      所谓智能化就是由物业做一个专门的服务平台。业主在家里或其他地方通过电话、网络、短信、门禁系统就能轻松联系到物业服务人员。这样就能很便捷的提出一切服务提请，让业主体验到生活的便利。目前小区的智能化建设不断增强，视频监督控平台，网络系统的履盖，智能门禁系统，智能草皮喷灌，智能照明系统等已完全满足物业管理的智能化需要和业主的需求。

3.物业服务人性化

    根据小区业主生活、工作的不同类型，采取有针对性的服务。比如说，老人多的小区，日常工作中多探视，了解其生活所需，体现关怀。例如：保姆、保健保养，代购等。小孩多的小区，双职工时间紧，代接、代送、代购等。多与业主沟通，不断的增强物业服务带来的便捷。可以考虑在节假日，特别是春节等重要时期，引入社区公益项目，便民项目，自愿者服务项目与业主形成长期的良好互动和沟通机制。

4.与社会服务部门链接服务

    为业主提供多元化的物业服务必须与社会服务部门做好链接。例如：与快递公司签定小区代送合同；与供水、供电、供煤、供暖、电信等部门签定代收合同。选定信誉度较高的保姆、搬家等家政服务公司的合作，与生活采购物质配送中心合作，既解决问题，又安全可靠。这些大量工作都与业主生活密切相关。通过多元化的服务既给业主带来极大的便利，又能让业主体验到物业服务的便捷，还能从链接部门收取一定的代办费。从根本上转变了物业服务的模式，进一步推动物业管理与服务工作的新局面。

    物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业是住房制度改革深化的产物，与社区综合服务合二为一的一种新模式，主要以提供各种服务获取经济效益。经过二十多年的发展，我国物业管理行业不断发展壮大，其管理的物业类型越来越复杂，业务经营的范围越来越广泛，物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，中国的物业管理市场日趋成熟。事实上，物业管理行业作为新兴行业，由于国家和地方制定的相关法律法规有待健全，行业行为有失规范，加之作为微利行业，行业中成熟的模式和经验较少，不同类型物业提供借鉴的经验不足，使物业管理在经营过程中面临诸多风险，许多物业管理公司经营活动如履薄冰，生存发展步履艰难，特别是新组建的物业管理企业，往往经营规模小、经济实力不强、缺少风险因素识别能力以及抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险和危险性本领较弱。

    建立物业服务新理念、新模式与小区的硬件、软件建设密切相关，应根据物业小区建设、规划水平的现状出发，制定因时、因地，科学合理的新型物业管理体系。因此做好基本物业服务的基础上，首先从管理理念上转变物业服务要给业主解决什么问题？内部管理上要严格执行，人事上由于用人较多，应采取专、兼职的机制。通过我们细致的研究、分析就一定能充分发挥物业服务的功能，全方位的为业主提供服务，推动物业管理与服务又好又快的发展。