原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期

 

     中共十八大提出“努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展”，再次强调可持续性发展的战略地位和资源集约式的发展思路。同时提出“城镇化”将是未来中国发展的一条重要路线。在强调对自然资源的合理利用的同时，不能忽略城镇居民对社会公共资源的充分利用，以及城镇公共基础设施的集约式利用。

    作为“公共物业”类型中的一员，公共体育场馆是城镇大型公共基础设施一个十分重要的组成部分。公共体育场馆向社会开放程度的高低，直接反映出全民健身资源的利用水平。

    早在1995年，原国家体委就下发了《关于公共体育场馆向群众开放的通知》，指出“此项工作是实施全民健身计划的重要保证之一”。但是，时至今日，仍然有许多体育场馆不能充分发挥应有的作用。建成于2009年的安徽巢湖市体育中心体育场，因为距离市区太远，至2012年时中心草坪已经长满了杂草不能正常使用。甚至有些场馆终其一生也没有太多贡献，2012年6月被爆破拆除的沈阳绿岛室内体育场，在创下当时全国最大规模全钢建筑物爆破纪录的同时，已经闲置了9年左右的时间。

    虽然，学校体育场馆在建设投资主体上与上述动用政府财政支出建成的场馆略有不同，但在我国，除少数民办学校外，大部分学校体育场馆作为公共教育资源中的一种特殊配套形式，仍属于社会公共服务资源范畴。因此，于2009年10月1日起施行的国务院《全民健身条例》中规定：“学校应当在课余时间和节假日向学生开放体育设施。公办学校应当积极创造条件向公众开放体育设施；国家鼓励民办学校向公众开放体育设施。”

       2012年9月，国家发展改革委员会、国家体育总局联合下发了《“十二五”公共体育设施建设规划》，其中要求“学校内的体育设施应利用课余和节假日，在保证正常教学秩序的前提下，创造条件向广大学生和社区居民开放。”

     一些地方也逐步推出了向社会公众开放学校体育设施的相关举措。2008年，江苏无锡就下发了《关于学校体育设施向社会开放的通知》，7月正式公布了首批56所向社会开放的学校体育设施。同年，新疆克拉玛依出台《关于克拉玛依市公共体育场地设施向社会开放有关事项的通知》，对全市学校体育场馆开放的时间、形式、使用、收费和维护等事项都进行了规定。

     在所有的学校当中，高等院校体育场馆相对中小学校场馆又具有容量大、设施相对齐备、管理相对复杂等特点。为了了解高校体育场馆的物业管理状况及向公众开放的可能性，《现代物业》联合山东明德物业管理有限公司，于2013年2月开展了关于高校体育场馆面向公众开放及物业管理状况的调查。

     截至2013年3月，山东明德物业管理有限公司在全国范围内承接了近60个高校物业管理项目。本次调查选取了明德物业在2013年1月前接管的高校项目46个（其中14个项目因未配备体育场馆而排除，所有32个项目中场馆总数为50个）。从项目的分布来看，绝大多数位于我国大陆东部地区，中部地区仅有山西（1个）及湖南（1个），没有西部地区。接受本次调查的实际受访者是各个高校项目的直接负责人或对本校体育场馆和设施情况较为熟悉的管理层人员。

 

    场馆基本情况

    被调查场馆的基本情况，包括校区所处的基本环境和体育设施的基本状况。

    在所调查的项目中，超过一半的项目位于省会城市，其次是“省域二级城市”。只有不到10%的项目位于“县或县级市”。说明，本次调查的范围基本上集中在人口稠密的城市。

    但是，在所有项目中，有50%位于“城郊大学城”，19%位于“城乡结合部”。位于主城区的院校仅占31%（见图1）。说明本次调查中的大部分院校与城市居民中心社区的结合并不紧密。城市居民如果想要使用高校体育场馆和设施，就必须承担一定的交通成本。这对高校场馆向社会开放造成了一种先天的劣势。

 

    在所有的项目中，校区主要的露天和室内体育场馆面积（含比赛场地和观看场地）累计在“1万平方米以下”和“1万-3万（以下）平方米”的分别占到47%和43%。“5万（含）平方米以上”的仅有3%（见图2）。小型场馆在本次调查对象中占到绝对多数。一般来说，高校体育场馆建设的规模取决于所在院校师生总数，而客观上，也限定了接纳社会公众的余地，接纳能力与依靠财政收入建设的城市公共体育场馆有明显的区别。

 

    场馆和设施的使用状态比例分别是：基本上都不能正常使用（13%）；仅有不到一半的设施可以正常使用（6%）；50%-85%设施可以正常使用（9%）；85%以上设施可以正常使用（41%）；全部能用（31%）。

 

    有超过70%的被调查项目中的体育设施能够保证基本满足需要，但是仍然有相当一部分（13%）“基本上都不能正常使用”。在后续的关于使用、管理和维护等事项的调查中，这部分项目被排除在外。

        场馆使用情况

    本次调查设定“使用率”的含义是：中午12点前后为两个半天，每个半天为一个单位，一周共14个单位，一个单位中只要有人使用而无需计时都视为被使用，例如：一周有5个半天被使用，则使用率为：5/14（35.71%）。那么估计被调查项目在正常开学时间段内可以正常使用的体育场馆设施的使用率，统计结果如图4。

 

    这个结果说明大部分高校的体育场馆和设施正在发挥着应有的作用，资源利用的总体情况还比较理想，没有出现大规模闲置的状况。但作为高校教育资源的一种配套，满足正常教学要求还是高校体育场馆和设施的主要任务。因此本项结果还不能反映社会公众使用高校体育场馆的情况。不过同时也可以看出，如果以“使用率”100%为“最佳资源配置效果”来评判的话，还有77%的项目尚有利用空间可以发掘。

    以同样的方法计算“利用率”，那么被调查对象的体育场馆和设施在学校放假期间的使用率统计如图5。

 

    将此结果和前项进行简单对比即可知，总体上，学校在假期期间的利用率比正常开学期间有明显的下降。也就是说，被调查项目的体育场馆使用量与在校人数呈正关系，因此说明，在被调查对象中，高校体育场馆和设施的主要服务对象还是在校人口（包括学生和教职工）；同时说明，在他们的假期当中，场馆出现闲置情况——百分之百利用率由23%锐减为3%。

        场馆向社会开放的情况

    在前文中已经提及，一些地方政府体育或教育主管部门为促进学校体育设施向社会公众开放，会下发行政通知。然而，在本次调查的对象之中，没有项目管理者明确表示知道校区所在地（含市、县/区）的体育局或教育局发布过向社会开放高校体育场馆设施的行政通知；77%的项目管理者表示“不知道”；而23%的则明确表示当地主管部门没有发布过相关通知。也就是说，在本次调查之中，不论场馆是否向社会开放，决策人均不受政府行政通知的影响；也说明，在国家层面的《全民健身条例》和《“十二五”公共体育设施建设规划》之下，并不是所有的地方政府都会主动出台或者已经贯彻落实了符合自己地方情况的行政通知。

    谁能决定本校区内的体育场馆是否可以向社会公众开放？除个别特殊情况（场馆由其他管理公司管理，不了解情况）外，超过80%的被调查对象选择“校方”，其余的选择了“校方和管理者共同决定”。“本物业管理公司”和“场馆承包人”这两个选项均为0。看来，校方作为院校体育场馆的产权人，在对场馆是否可向社会开放的问题上占有绝对主导地位。当然，也有校方开始注意实际管理者（比如物业管理公司）对场馆使用的意见，并赋予实际管理者一些参与决策的机会。

    那么，在不影响本校学生体育课时、比赛和其他规定性文体活动的前提下，本校区体育场馆和设施目前是否可以向社会公众开放，其决策人的做法如何呢？有高达74%的决策人选择“暂时不对外开放”；16%的选择“已有部分开放”；10%的选择“全部开放”；“正在准备开放”的为0（如图6）。

 

    那么，对于大多数选择“暂时不对外开放”的项目，不向社会开放的原因如何？图7显示各项原因之间的相对关系。

 

   “校内体育设施仅够在校学生使用”排第一，比照“使用率”的调查结果，与学校场馆主要服务于在校人员这一结论上可以彼此印证。

    然而，综合来看，“开放会打乱学校正常的教学计划”、“开放后体育设施损坏情况会加剧”、“社会人员很难服从学校的管理，会产生意外”以及“开放后增加成本，经营收益不理想”这四项的总和要高出“仅够在校学生使用”一项一倍，说明校方不愿向社会开放体育场馆的主要原因，还是在于其认为开放会增加秩序管理和设施维护的成本。

    实施开放场馆的情况

    在向社会开放体育场馆和设施的高校项目中，63%是在“全年中的除教学、比赛、集会等以外时间，包括寒暑假、周末、法定节日”的时间段实施开放，其余的全部选择了“只要不影响本校学生规定的文体活动，全年随时开放”。没有项目是“仅寒暑假开放”的。

    作为项目管理者，受访人认为本项目体育场馆可以对外开放的主要原因之间的相对关系见图8。

 

    没有人选择“行政要求”，这和“关于地方主管部门下发文件”一项的调查统计可以相互印证。在没有“行政要求”的情况下，绝大部分院校的开放处于“自发”的状态——或是“一贯如此”，或是出于公益而不考虑从开放中获利。有部分院校开始尝试用“经营”的理念来对待体育场馆向社会公众开放的问题，但还是以“不亏本”（以馆养馆及转移管理者费用）为主要目的，仅少部分希望通过向社会公众开放得以赢利。

    值得注意的是，在“本校区体育场馆设施不向社会开放的原因”一项调查中，有相当一部分选择了“不清楚”，使其在数量关系中排名第三（图7）；而在开放的原因中也有不少选择了“不清楚”（图8）。这说明，实际接受本次调查的受访人作为项目的物业管理者，也有相当一部分并不能获得决策人对待体育场馆的决策信息，只能是按其决定行事。

    联想到，物业管理者作为场馆和设施的维护者与管理者，按理说，对场馆的实时状况较校方更为了解，也更能通过日常的管理发现资源配置中的问题并提出优化方案。若物业管理者不能充分参与高校场馆利用方案的制订和决策过程，而仅作为日常维护者“领命行事”，不仅会潜在地造成场馆价值的废置，也不能发挥物业管理的专业价值，可谓遗憾。

    在校区体育设施对社会开放的形式一项调查中，49%是完全免费开放的；“大部分免费、少部分收费”和“大部分收费、少部分免费”各占13%；25%完全要收费（见图9）。

 

    收费场馆的定价参照标准，有17%的项目是按照政府指导价进行定价，其余的全部都是按照“当地的大众消费水平”来确定。没有项目确定为“当地的高端消费水平”。这可以反映出，被调查的项目即便已经开始采取收费方式“经营”高校体育场馆，但也没有忘记高校体育场馆所具备的社会公共资源的属性，其目的依然是为了满足社会大众的体育健身需求，并没有将其当作可以自由确定利润的纯商业经营项目来运作。

 

    对“学校体育设施承办过哪些民间体育活动和文艺体育活动”这一问题的选择相对关系见图11。

 

    本项调查的统计显示，在高校体育场馆有组织地承办的各种活动中，占多数的还是承办国家及地方各级别的赛事活动，有组织地面向民间团体的社区居民开放的占少数。选择“不清楚”的为最多，则与多数项目开放体育场馆和设施出于“自发”的结论相互印证。

    管理者的建议

    在本次调查的最后设置了“作为管理高校的物业管理公司，您对高校体育设施向社会开放有何建议？”这样一个开放式的问题。超过半数的受访者填写了内容。

    归纳所有的建议，几乎呈现出两种完全相反的立场：一类建议高校体育场馆可以向社会公众开放，提倡全民健身的同时还可以进行合理创收；而另一方则不建议高校场馆向社会开放，理由是开放会带来更多的管理难题，包括外来人员难以管理、扰乱了正常的教学秩序，以及提高了体育设施的损毁程度。

    不过，赞成开放的一方也有人提出了一个条件，那就是“在满足正常的教学需要的前提下”。可见，不论是否赞成高校体育场馆面向社会开放，作为项目管理者，都认为高校体育场馆和设施最基本应当满足正常教学的需要，且不破坏相应的秩序。这一认识与国家倡导的大方向是保持一致的。

        总结

    本次调查显示，在被调查的项目中，高校体育场馆和设施向社会开放的总体程度并不高。主要原因在于，高校体育场馆和设施的使用首先在于满足学校自身的教学需求；在可以满足教学需求的情况下，由开放带来的额外的管理和维护成本是影响决策者是否选择开放的首要因素，这几乎相当于说，物业管理和设施管理的水平、成本和收益成为决定因素。

    在实施开放的院校中，“自发性”占主要地位，但也有部分院校尝试用“资产经营”的理念进行管理，而这其中以“收支平衡”的公益为目的的又占多数，为了商业赢利的占少数。

 

（本项目由现代物业专题部提供课题和设计，明德物业完成执行。欢迎物管企业和社会各界与专题部接洽及联合开展项目研究。）