贯彻24号文件精神解读土地供应机制

　　9月28日，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》；9月30日，国土资源部又为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，专门下发了236号文件，用以进一步加强土地供应调控。这两个文件的推出在社会上引起了广大反响，并将于11月1日起正式施行。近日，记者采访了国土资源部土地利用管理司司长廖永林，专门就土地供应调控的相关政策作一步解读。
　　解读1：两文件出台后，究竟有哪些方面会对房地产市场产生直接影响？
　　从政策导向方面看，两文件在规范土地出让行为、调整土地供应结构、促进已供住宅用地的开发建设、优先保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应，防范开发商囤地形成垄断，加强供后监管等方面都提出了许多具体的措施。这些政策施行的目的，一是有利于维护公平、公正、公开的市场秩序；二是有利于规范房地产企业的土地开发行为；三是有利于促进土地供应结构的优化，加快解决低收入家庭住房的困难。总体来看，这些政策的实施，对房地产市场的健康稳定发展将会产生积极作用。
　　解读2：随着中央逐渐强调建立住房保障制度，如何让廉租房、保障房能够更快更好地拿到土地成为百姓关注的焦点问题，对此，国土资源部强调要“调整土地供应结构、保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地。”那么，究竟有哪些行政手段对这一政策进行支撑和保障？
　　在国土资源部出台的236号文件中，从四个方面落实了“重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应”的精神。
　　一是要求省级国土资源管理部门在编报每年土地利用年度计划建议时，要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的用地需求单独作出说明。在下达土地利用年度计划时应按照“适当压缩工业用地，增加民生用地”的要求，安排一定比例的新增建设用地计划指标，确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的需求。
　　二是对列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地，要优先安排、优先供应。对没有完成廉租住房、经济适用住房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租住房、经济适用住房建设。
　　三是要求各地在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序，并落实到具体地块等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
　　四是对依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。同时，要加快审查报批手续，保证上述用地的及时供应。
　　解读3：近来某些房地产开发企业大量储备土地成为媒体关注的热点。若这些企业“囤积”土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度，此行为肯定不利于市场的健康发展。对此，两文件又有何措施加以应对？
　　为了缩短土地开发周期，使已供应的土地尽快转化成商品住宅供应市场，在国土资源部下发的236号文中采用了“净地”出让，合理控制单宗土地出让规模，规定每宗土地的开发建设时间和加大闲置土地的处置力度四种手段加以应对。
　　在上述手段中，“净地”出让是为了形成基础设施完备的“熟地”，统一规划统一建设；控制单宗土地出让规模是为了吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”；每宗土地的开发建设时间原则不超过三年，以便土地能够及时开发形成有效的住房供应；对于闲置土地的处理将采用分门别类的方式，分别按照满一年未动工、满两年未动工和虽然开工但建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一这三种情况加以甄别处理，最严厉的手段则是无偿收回土地。
　　解读4：近年来存在某些开发商只缴纳部分出让金便可分割取得土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款，进行滚动开发的情况。这种做法，容易造成拖欠土地出让金。而一旦形势不利于开发建设，时常会出现新的土地闲置、工程烂尾等情况，不能形成有效的住房供应，对此，最近的政策又做了哪些规定？
　　在国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中，对土地出让价款缴纳和建设用地使用权证书发放进行了更为明确的规定。要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。以往按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书的情况将不复存在。也就是说，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。
　　这样规定，一是有利于加强宏观调控，促进市场公平竞争，防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益；二是避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大宗块地中的小幅地块建设用地使用权证，并以此作抵押向银行融资，增加银行的金融风险；三是有利于保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。

来源：《中国建设报》