开发商要提供物业管理用房吗？

　　物业管理企业是小区维护和管理的核心，而物业管理用房又是这个核心运作的场地所在，是对物业小区进行管理的必要设施。然而，在开发商掌握主动的现实生活中，许多开发商不愿拿出规定面积作为物业管理用房。目前一些已经投入使用的小区物业管理用房面积不到位，无法开展工作。随着相关法律、法规的制定，以及居民法律意识的增加，物业管理用房的问题受到了社会关注。
　　较早就规定物业管理用房的为上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议，在1997年5月28日审议通过了《上海市居住物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》第十三条明确规定：住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；……该《条例》自1997年7月1日起施行，按照上海的审判实践，通常在1997年7月1日《条例》实施之前竣工的物业小区，因当时法律法规对物业管理用房未作规定，小区业主要求房地产开发企业提供物业管理用房的起诉到法院的，一般情况下法院不予支持。而在1997年7月1日《条例》实施之后竣工的物业小区，物业管理用房应按照规划中配置的标准提供，规划中未配置的，房地产开发企业按照物业管理区域实际使用状况予以提供。
　　2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，2003年6月8日公布，2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，则是以行政法规的形式，对物业管理用房进行了明确的规定。该条例第三章第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。随后上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知（沪府发[2003]61号），上海市实施《物业管理条例》的若干意见的第三大类即为关于物业管理用房，规定：建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的，市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。上述意见使房地产权属登记机关对物业管理用房进行“把关”，使物业管理用房的提供落到实处。
　　2004年8月19日上海市第二十届人民代表大会常务委员会第十四次会议审议通过，2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》更进一步对物业管理用房进行了规定，第十九条明确规定：建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区（县）房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。
　　随后上海市人民政府批转市房地资源局关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见的通知（沪府发[2004]38号），关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见单列第五项为物业管理用房的配置，建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：
      （一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。
　　（二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。
　　配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
　　分期开发建设的物业管理区域，建设单位可在先期开发的区域内配置物业管理用房，或者以先期开发区域的建筑面积为基数，按本条第一款、第二款规定配置临时物业管理用房。建设单位提供临时物业管理用房的，应当根据《规定》第十九条的规定办理相关手续。
　　该意见从2004年11月1日起执行，2003年9月9日市政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知（沪府发[2003]61号）同时废止。但就物业管理用房来讲，两份意见的区别不大，后一份意见区分了分期开发建设时物业管理用房的提供问题，等于使物业管理用房配置贯穿整个小区的建设开发过程中，与现今成片、分期开发物业小区相对应、相配合。2003年9月1日以后竣工的物业小区，物业管理办公用房通常都按上述规定意见进行的。
　　由于物业管理用房的所有权依法属于全体业主，且是物业小区管理必须具备的办公用房，房地产开发商未提供物业管理用房或者提供的物业用房不符合规定，一般情况下可以依据法律规定起诉到法院，要求房地产开发商按规定配置或就近购置符合规定的物业管理用房。