新形式下高端物业如何应对市场变化？

       搜房网：上周跟开发商做了一些沟通，觉得他们确实有些困惑，可能有两个方面。一个方面，他们不知道现在这个政策出来对整个房地产的影响是怎么样的，他们都比较迷盲，没有一个统一的口径，就是到底对上海有多大的限制。我们来看所有的信息都是很迷盲的，没有一个明确的说法。第二个方面，就是前景是怎么样的。前景包括土地供应的多少，未来两年市场的供需关系会怎么样，还有一个就是通过案例讨论一下高端物业如何应对市场的变化。

       大家都可以谈一下，你们可以结合一下你们的想法聊一下有什么应对措施，我这里还会有一些案例和大家分享一下。前面两个话题对世联和荒岛来说可能是强项，市场对政策形势要有判断，还有未来市场的前景，这一块对你们来说是最专业的。

       世联地产：一般我们都会从数据上来说明，所以我们就数据本身来探讨一下。我们界定高端物业是这样的，因为别墅市场和公寓市场是不样的，所以我们把高端物业专门定义为两万元以上的公寓，从今年1月份到7月份看了一下走势状况，包括成交面积和成交均价整个市场从1到4月份是逐渐下降的趋势，这个大家都是知道的，因为这里面有季节性的原因，还有就是对后期市场判断的原因，4月份的时候跌到谷底。06年政策的出台是从5月17日正式开始的，但是从房价本身可以明显看到4月到7月是攀升的。这是两万元以上的公寓项目。

        和成交均价相对应成交面积的走势就很有意思了，1到4月份是下降的态势，当时的成交面积处于2万平方米以下的成交状况，真正走到比较高的态势是从5月份，已经超过了7万平方米。5、6、7三个月密集的市场状况下，我们跟踪市场可以看到数据都是在6万到7万之间。从成交量上来看比原来是要走高的，我们认为高端物业受政策的影响不是特别大。

       从高端物业成交面积占全市的比例也可以看到，高端物业从1月份开始成交比例是0.3%几，4月份一直往上爬升，最后爬到了0.6%几，在大市场不太看好的情况下，普通住宅项目在成交萎缩的时候，高端物业的表现还是比较稳定的，这个是我们从高端物业本身的成交情况，还有高端物业成交面积占全市的比例来看，我们认为它的成交走势相对而言是比较好的。

       我们也跟踪了高端物业的一个户居面积，从这里也看到比较有意思的现象。高端物业的面积区间从1月份的210平米左右降到了7月份的160平米左右，它整个的态势是从1月份的210到2月份的190多一点，3月份就是在180多一点，4月份就是180到170左右，5月份跌到了160多，6、7月份一直保持160左右。这个可以说明一个比较大的特点，我们也走访过一些高端物业的客户，高端物业的客户本身现在比较关注的是长期的居住和长期的投资，因为大家都知道市场起伏特别大的情况下，单套面积越大，你的获利区间才会更大。你以自住本身为依托的时候还要考虑布局的合理性和面积的配比合理性，所以从210降到了160。

       下面看一下我们对外资政策的解读。从外资政策本身来看我们也跟踪过，因为现在世联手上有两到三家基金公司跟我们谈物业收购的情况，我们了解到的情况是这样的。基金公司本身对于限外的基调是这样的，我们跟爱尔兰银行的首席代表聊过他们是这样看的。全世界各国都有限制外资的政策，不止中国有，在这一点来说中国出台的还算比较晚的。

       第二点，政策本身都会界定一定的门槛，这个门槛的界定和我们的关联性对比可以发现，中国这次主要是为了金融体系的安全着陆，而不是为了调控房地产本身。

       第三点，对外资投资机构的限制只不过是增加了它的交易成本、时间成本，拉长了整个进入、退出的时间。因为他们要成立公司，当项目全部运营完毕的时候，必须要结算清楚所有的债券债务关系，注销公司，营业执照注销以后拿着营业执照到发改委这种机构把相应的收入证明开出来，然后才能把钱结汇到国外去。对于机构投资者本身而言可能会产生一定的交易成本、时间成本，但是对于像有志于在中国长期投资的大型投资机构来讲其实不受任何影响，我们知道大摩已经成立了中国的合资公司，前段时间我们也跟踪过永新城，根据我们所知他们会以4.4亿总额拿下永新城的一栋公寓，我们测算过它的投资收益率，就是出租本身和价格相比是在4％左右。我们知道大摩收购任何物业收益率都是在8％左右，就是说它拿下永新城的价格绝对会低于市场本身的价格，这就证明开发商对于这一块还是比较倾斜的。

       作为外资购房子这块可以看到现在有一个限制居住的政策，我们银湖和月湖有两个香港客户在购买，所以我们也访谈过这样的客户群，他们的说法是这样的。本身在这个政策出台之前他们也有用委托的形式在国内购买物业的现象，所以这个对他们而言不是太大的问题。作为他们本身会考虑走其他的路径考虑购房，并不代表这个政策会对他们有很大的影响。同时大家也知道，上海的细则现在也已经放风了，不考虑在外资政策细则出台前的购房数量，而从这个节点开始。从这个节点可以看出来，上海对于外资个人购房这块是相对比较宽松的。大家也知道个税政策的细则出台，都可以明显看出上海市政府是要把这种压力降到最低。

       中国房地产的销售系统没有实现全国联网化，这是一个相当的漏洞，就是外资可以在上海购房，可以查到我买了几套，但是不代表在深圳买了你知道，我在其他城市照样可以买，你也限制不住我。从这一点可以看到中国政府并非纯粹的打压投资，只是希望在外资快进快出的环节上拉长他的时间，使得中国金融体系不会出现东南亚金融危机那时候国家银行的坍塌。中国银行也是近期上市的，所以这个是环环相扣的。

       搜房网：谢谢。世联一贯都是按数字说法的，它们会更严谨的分析数据，他们在解读政策有自己的观点。有几点我是比较认同的，无论包括对于外资的限制，从它对境外人士身份的界定方面都有很大的宽松余地，尤其是对于台港澳同胞这块就是没有限制。中央电视台媒体也说过，因为他们和大陆有着很多的关系，包括血脉、亲缘上的关系，所以并没有过多的限制他们。实际上目前来说在国内你个人购买房子的境外人士很多，实际上还是我们所说的台港澳，或者是一些华侨。我们认为蓝眼睛的境外人士来购买的其实不是很多。

       世联地产：他们一般都是在国内成为成立一个基金然后跟国内合作。比如说有的基金，他们有点像公务，国内的小业主就把钱投进来买基金，然后基金再进入中国以基金机构的方式来操作。

       搜房网：基金就要寻找获利的渠道，并不是为了炒，它是为了获取一个稳定的收益。刚才说价格在大势的情况下很不稳定，像高端物业近期还是比较稳定的，无论总价格还是量上面都是比较稳定的，还有面积的情况。我想荒岛也做过很多这方面的研究，所以我们先听一下荒岛的结论和分析。

       荒岛工作室：我就个人观点简单的说一下。我从几个角度来讲，第一个因为国家并不是希望房价下跌，一方面是减小银行的风险，因为风险投资在逐渐的加大，还有房产信贷这块都是国家所看到的危险情况。

       从高端物业投资者来说有两个方面，对于资金比较雄厚的长线投资，比如说投资基金或者是大型的投资，我想对他们的影响几乎是可以说没有什么，因为现在无非就是加大一些繁琐的手续，对于他们还不会有太大的影响。短期来说可能会受到一些影响，刚刚也说过一些高端物业，为什么近期的价格往上走了？因为有些要赶在正式的细则出来之前买到。

       个人外资来购房有两个方面，对于欧美的购房者还分自用和不自用的问题，比如说五百强的企业有高管到这里长期居住，他们考虑是否要长期购房。如果说买房的这些人他们不能在任意的买房了，只要租金足够高，高端物业这一块投资汇报率有足够支撑的话，也会同样支撑它的房价。因为高端物业从目前市场情况来看大概是5％到6％的汇报率，他们早期购买可能是10％以上。基本的公寓一般都是3％到4％，如果是租户够多，那么价格也不会受到太大的冲击。刚才也说了价格，我这里简单的估算一下，如果是四千美金以上或者是两到三千美金来估算，四千美金可能是外籍人士，他们不管是自用还是长线的投资，我觉得受到的影响会比较少。如果是两千美金到三千美金之间，总体来说租或者是自用我觉得会以内地中高收入的人居多，所以这一块可能会受到一些影响。

       搜房网：刚才谈到租金反过来支撑价格，尤其是高端物业上，这个现象可能是比较普遍的。为什么这样说呢？租金来源于哪里，我们来找一下源头，找出能付的起这样租金的人。因为我前段时间和一个朋友在聊，现在境外人士进入到上海有很多，他们进来之后都会有居住补贴，一般的外籍职员每个月补助的钱至少有两到三千美金，这个不算高管，高管是住别墅的，那个三万都有，那我们算一下，这样的租金在上海现在是哪些物业可以租到的，就是市中心的高端物业。所以这个就是有支撑的，只要有租金的支撑，那么价格就没有办法跌下来，并不是说前期价格影响到我们后期的租金，这个可能是在高端物业里面反过来考虑的，这个跟普通物业是不一样的。刚才崔总的思路给我们从另外一个角度提供了借鉴。