开征物业税的八点思考

        在我国房地产业发展过程中，房地产市场上呈现出来的地价、房价过高及市场过热等现象，都与税费复杂、项目繁多有关。现行应用的税收上位法脱离了房地产市场的实际情况，使税费问题成为房地产行业最难解决的问题之一。开征物业税，则是政府宏观调控房地产业，从根本上解决以上问题并进行税制改革的一个重要手段。
       据了解，物业税主要是针对不动产，税值随房产升值而提高。开征物业税，是将现行购房者在购买阶段＿次性交纳的房地产税费，转化为购房后其所有者或承租人每年都缴付一定税款.物业税作为﹁项系统工程，较之近期出台的一系列有关房地产政策和措施，几乎关联到每个城市居民的切身利益，涉及范围更广，影响力也更大。开征物业税对于我国房地产市场的发展、老百姓居住生活等方面将产生的利弊影响，已引起了房地产业界及社会各界的广泛关注，人们对此持有不同的看法。
       1.物业税对房地产市场的影响。开征物业税后，房地产的开发成本将会大幅度降低，有利于缓解房地产企业的资金压力。一方面，有利于深化城市经济体制改革，可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，增加国家税收，理顺城市资金运行渠道，使开发商的土地供应和交易不受限制，房地产市场供应更充分，减少房地产投资开发风险及市场垄断行为，另一方面，开发商不用一次性交付土地出让金，减轻、降低了开发商开发成本。问题是开发商进行新项目开发时必须四证齐全，开发商不用担心资金方面的问题，却要担心土地来源的问题了。开发商拿到地是凭实力还是凭关系?会不会出现土地垄断在少数人手中或土地滥用、浪费的现象?这个问题应值得人们深思。
       2.关于已购房屋征税的方式。我国现行的土地审批制度，使居民在购房时已一次性支付了房价中所包含的全部税费，如果开征物业税，有不少居民带有这样的疑问和担忧：买房已经承担了购房时所交的税费，今后如果还要交物业税，是否有失“公平”?这个问题关系到每个房屋居住者的切身利益，需要政府有关部门在制定物业税政策时，充分考虑已购房屋人的利益，对新、旧房地产采取不同的税率和征税办法。
       3.物业税对购房者将产生的影响。开征物业税后，房地产商开发成本的降低必然降低城市居民购房的“门槛”，在购买新房这一环节上，意味着居民的购房成本至少可降低10%至20%，此举增强了居民改善住房的机会和能力。这种趋势也将促使金融品种的多样化，以适应房地产市场的需求。随之出现的问题是，居民购买了房子之后，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加。因为征收不动产物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，所以税值会随房地产的升值而提高，而居民每月负担的费用也会相应提高。其结果会导致住宅商品房“平买贵用”的现象，特别是对于那些家庭经济实力不强的居民来说，会造成买房容易养房难的问题。所以，在制订物业税政策时，政府有关部门应结合购房者的经济承受能力进行设置，关心投资环境，改变其短期行为，政策要尽可能地细化，最大限度地保证“公平”原则，而不要增加居民的负担。
       4.我国现行的土地使用制度是批租制，期限一般为40～70年，而其中的大部分税费在取得土地时几乎是一次性支付，房价中包含了土地批租期限内几乎所有的房地产税费。对于政府而言，实行“物业税”制度后，土地的使用要定期进行评估，如果土地出让金也作为物业税的一部分，开发商则几乎无成本。在合法免税的前提下，会不会出现“圈地运动”？因此，政府在进行税制改革的同时，一定要制定土地定量、科学供应的相关制度。
       5.开征物业税需要一套完整的评估体系。目前，在国内物业价值评估体系尚未完善的情况下，如何合理评估不断变化的房屋价值，从而征收物业税也将是有关部门面临的一个重要问题。体系未建立、配套不完善、市场不规范，开征物业税就有可能引发社会问题和矛盾。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高，物业税成了未来的预期收入，居民所拥有的房产会由于基础设施的变化而升值。房地产的评估价值的不断变化，将对我国的房地产评估市场提出更高的要求，促使房地产评估行业更加规范。
       6.目前世界上大多数成熟的市场经济国家和地区都实行了物业税，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。在此，我们可以参照和比较一下他们的做法：(1)加拿大开征的物业税：税率是3年内不动产平均值的0.5%。也就是说，一套40万元的房子，按0.5%的税率计算，一年为2000元，平均到每个月不到200元。但如果逾期缴纳物业税，就会被罚款和抽取利息，连续三年欠缴，政府更有权将物业拍卖。(2)美国开征的物业税：为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税，当购第二套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。(3)我国香港地区开征的物业税：是向拥有坐落在香港任何地区的土地或建筑物或土地连同建筑物的拥有人征收的税，税额是按实际所收租金减去20%作为维修、保养费，再按标准税率15%计算。这样做实际上是对低水平的住宅消费者也征税了，其调节资源配置的功能不强。(4)新加坡开征的物业税；是由新加坡国内税务局对所有房产征收的税种，包括针对中低收入者的政府组屋也必须交纳物业税。具体来说，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%，物业税是按照房产年度评估价值的百分比(即物业税率)来征收的。
       7.开征物业税将涉及土地和房地产一二级市场，对未来中国城市土地管理将产生重大影响。物业税的实施将彻底改变整个房地产运营格局，并可以有效遏制政府为求短期政绩的卖地行为，城市财政“寅吃卯粮”的不正常局面也有望得到改善。从这个意义上说，开征物业税其实是一次新的土地改革，有望成为我国房地产行业健康和持续发展的保证。我国房地产税制构成的明显特点是房地产开发流通环节税费多，这从某种程度上制约了房地产业的健康发展。开发销售过程中的多种税费增加了建房成本，而在房子成为私有产业后，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10%～30%之后征收。这种税制设置有很大的消极作用，因此，无论是与国际接轨，还是完善我国城镇建设与房地产行业发展，开征物业税都将是大势所趋，势在必行。
       8.目前我国居民的住房是以商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式存在的局面。据统计，我国私有房产中约85%的住房是以低房价补偿方式将公房转化为私有的，各种居住房产中约30%的住房为不具备基本成套条件的低水平住房。如果对这些房产和家庭征收物业税，存在一个如何征收与实现公平的问题。尤其是工薪阶层工资收入低，购买住房大多是采取按揭贷款方式，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险，增加金融和楼市的风险不算，还会给社会带来极为不稳定的因素。所以，物业税税率的设置要针对不同收入水平及经济能力有所区别，以更好地发挥物业税的作用。建议在借鉴、参考国外开征物业税做法的基础上，在充分调查、研究市场的前提下，结合我国房地产市场的实际情况来制定物业税政策，制定合理的物业税税率，从而在效果上形成一个有利于市政建设和改善居民居住环境的取向。