物管亟需收费成本核算标准

　　在近来深圳市的一场物业管理政府指导价听证过程中，与会的物管人士和业主均提出了该不该设政府指导价的质疑——对于已经完全市场化的商品房价格，政府没有实行指导价；同样完全市场化的物业管理行业，为何却要实行政府指导价格呢？此外，只是对住宅物业（不含别墅小区）实行指导价，而其余物业类型仍然实行市场调节价也引起了多方人士的质疑。
　　按照《中华人民共和国价格法》的立法精神及相关条文规定，政府指导价、政府定价主要适宜制定关系群众切身利益的政府公用事业价格、政府公益性服务价格、自然垄断经营的商品价格等，而从物业管理的性质来看，按照国家物业管理条例的定义，所谓物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是基于业主的私人财产权的派生或延伸。但不管是物业还是由物业派生或延伸的物业管理权均属业主所有。可见，物业管理既非政府公用事业，也非政府公益性服务，亦非自然垄断经营的商品或服务，是业主与物业管理企业之间的民事合同法律关系。因此，不管是从国家相关法律规定的角度，还是从当今物业管理市场已经基本成熟的角度来看，对物业管理收费并非一定要实行政府指导价。
　　政府指导价不适宜物管收费
　　深圳市物价局与市国土资源和房产管理局的负责人在听证会结束时也表态说，他们制定的这个标准，只供市场双方参考，而非硬性规定。但事实是，按照《中华人民共和国价格法》第六章第三十九条的规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。可见政府指导价一旦制定，就具有行政强制效力，绝不是“只供市场双方参考，而非硬性规定”那么简单的事情。另外，物业管理的服务项目、服务标准、服务方式均为物业管理服务合同中的约定。比如，有的服务项目增删后，服务标准提高或降低后，政府指导价就不可能适应这些复杂的变化。
　　物业管理业内有识之士指出，物业管理实行政府指导价容易把物业管理陷入拔苗助长的尴尬中。总的来看，物业管理的政府指导价更深层次的原因还是“行政力量”和“市场力量”的角逐；“有形之手”和“无形之手”的较量。目前，我国的物业管理有20多年的发展经验，市场化要求日益强烈，价格的形成必将逐步遵循一定的市场规律，从长远看，政府指导价退出历史舞台在所难免。
　　亟需推出收费成本核算标准
　　据悉，深圳市政府这次听证会的本意，是想推行一个对物管收费的依据和标准，但缺乏一个明显的计算方式。有业主代表认为，物业由谁管理、费收多少，应该由业主大会和业主委员会决定，政府没必要亲自定价。政府只要公正调查物业管理的成本，为业主和物业公司提供参考标准即可。也有业主代表认为，不同企业的成本相差几倍甚至十几倍，如果硬把他们拉在一起作为定价的依据，极不科学。还有业主担心由于各个小区的市场环境和服务水平不同，政府指导价的实施如果打破原有的细分层次，一方面导致业主费用负担加重，另一方面会造成高收费的小区物业服务品质降低。
　　按照物管条例的立法精神，政府仅需对不同种类、档次的物业的收费成本核算标准、方式、公式予以发布，这就既可以大大促进那些物业管理成本虚高的企业致力降低成本，切实维护业主的利益，也有利于提高物业管理行业持续、健康发展。而对那些由于内部经营管理不经济，物业管理服务运作流程、模式、标准不经济、不科学的物业管理企业，其虚高的成本没理由通过政府指导价让业主买单。笔者认为，深圳市以物管企业亏损为出发点来制定物业管理收费政府指导价，其思路首先就进入了误区。如果说一定要制定政府指导价，就应根据不同的物业项目类型必將发生的成本来制定才合符市场经济规律。
　　应该指出的是，在前期物业管理阶段，其价格应该实行政府指导价。即当业主委员会没成立之时，物业公司根据其提供的服务、项目、标准、实际服务发生的费用为依据，根据政府指导价的标准向物价局申报制定收费的标准，物价部门根据质价相符、优质优价的原则，经批准审核后确定费用，并公示业主；而当业主委员会成立，其后期的物业管理费则由物业管理公司与业主在合同中约定，政府也就在此时退出舞台，前期的物业收费标准同时宣告无效。而要做到这一点，制定并公布一个科学的、权威的物业管理行业收费成本核算标准及公式就显得十分必要和紧迫了。