北京市政协把脉小区物业纠纷 发掘矛盾根源

       北京市政协7月11日公布了《北京市居住小区物业管理问题调研报告》，报告指出了居住小区物业管理诸多问题，并提出了解决的办法。
       报告指出，现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损，二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项，三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。
       在居住小区物业管理矛盾中，收费问题是困扰整个行业的一个普遍问题，很多物业纠纷往往直接反应在收费问题上，造成收费率低的原因也是多方面的。一是物业费的制定不公开透明。按照规定，物业收费标准应由业主大会，即全体业主决定。但实际上，在首次业主大会召开之前，物业管理企业通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。这种信息的不对称是造成物业费收取困难的原因之一。二是物业管理企业服务不到位。由于部分物业管理企业管理意识未及时转变，服务不到位，业主对服务的不满，常常以不交物业费的方式进行抗争。三是低收入群体经济承受能力有限。四是居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。
       业主大会、业主委员会组建难。据统计，北京市居住小区物业管理3077个项目中，按照《物业管理条例》成立业主大会的只有360个，仅占住宅物业项目的11．7％。业主大会、业主委员会成立难有许多客观原因：一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大、业主数量多，组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象；四是业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。
       报告介绍，截至去年底，北京市共有2681家物业管理企业取得物业管理企业资质证书，其中，一级资质企业45家，二级资质企业119家，三级资质企业2517家，从业人员超过20万人。居住小区物业管理项目3077个，面积2．53亿平方米。
       报告指出，我国物业管理的立法明显滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架尚未形成，缺乏系统性和综合性的问题。《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而北京市的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责利问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使很多工作难以落实。