开发商们的物业情节：是自给自足还是专业分工

万通物业的两件事
        北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司(以下简称万通物业)目前正在办两件事：一是对万通物业目前管理的物业进行二次规划，二是收回早年交托第三方物业管理公司管理的北京万通地产股份有限公司(以下简称万通地产)所开发物业的管理权。
       万通物业是由万通地产与香港惠朗投资公司于1995年合资成立，专业提供物业管理的公司。
       万通物业总经理杨勇表示，二次规划是指，对已交付多年的万通地产所开发的物业进行品质提升与改造，其中包括已经交付使用11年的万通新世界广场和其他一些住宅类项目。此规划已在今年5月开始实施，万通新世界广场将在大堂、外部绿化与道路方面进行二次规划，总投入在300万元以上。
       对于第二件事，万通物业方面并不愿透露过多，仅是表示，他们想收回这些物业的管理业务。此前，万通物业已经收回了一个项目，但历程非常艰辛。不过对余下的项目，万通物业仍志在必得。
       从自营物管到交由第三方管理物业，再到如今收回物业，与万通有类似品牌情节的开发商正日益增多，他们对参与物业管理的热情也在高涨。这些地产公司也和万通一样，多通过全资或合资的形式成立属于自己的物管公司，如万科物业、香江国际合资的达文物业、阳光100的万怡物业及合生创展的康景物业等。

进退之间    
       作为一个注重品牌的公司，“地产专业化运作”一直是困扰万通的问题。很长一段时间，万通认为，一个专业化的开发商就是做房地产开发，其他与之相关的如销售、设计及物管应交由外部专业化公司操作，惟有如此，才叫真正的专业化地产公司。
       因此，在过去很长一段时间里，万通地产曾做出了将所开发物业委托第三方管理的尝试，如新城国际、万泉新新家园。在这期间，万通与第一太平戴维斯、中海物管均展开过合作。尝试几年后，万通地产重新调整思路，又将所开发项目交由万通自己的物管公司管理。
     “这些第三方物管公司的服务是不错的。但是对万通品牌的维护和提升来说，是不够成功的。作为房地产开发的最后一个链条，物业管理外包后，不能延续万通地产的品牌与文化。”杨勇说。
       杨指出，经过那段尝试后，万通地产对专业化有了更清晰的理解：并不是把其他业务外包给专业化公司运作就表明开发商的专业，专业化应以公司做的产品体现而不是以公司运作项目的方式体现。
       倾向于自营物管的大开发商们的一个共同理念是，物业管理是房地产开发最后一个和必不可少环节，此环节在日后的几十年里可以延续开发商的品牌与文化。如果将自身的品牌项目交由其他物管公司管理，很可能截断开发商品牌与文化的传承。
       问题进一步延伸的结果是开发商的运营战略问题。北京中原华夏物业管理有限公司董事总经理陈少娟指出，从利润来看，大开发商一般不会看重物管行业，进入的原因是希望其产品售后服务到位，品牌价值传达。
       陈认为，通过自有品牌体系的物业管理公司运作有三大好处：一是保证产品质量，二是保证物管服务，三是品牌的延续。大的开发商会选择这样的策略，他们多以品牌和派生品牌的方式强调物业服务，通常不以盈利为目的，而以增加品牌附加值为终极目标。
       杨勇坦言，品牌开发商都倾向于把项目交由旗下物管公司管理。“同一家公司在价值取向和战略性上易于保持一致，对项目的理解和把握强于外来者，对公司的战略了解也是其他企业不具备的，沟通也不存在障碍。”

自营物管VS第三方物管
       据北京均豪物业总经理于庆新介绍，在北京近3000家物业管理公司里，属于开发商自己建立的物业公司占到了90%。自营物业、建管一体的模式一直是国内市场的主流。
       但是，参照欧美等国家的市场发展经验，在成熟的市场上，更多的还是独立的第三方提供物管服务。在香港，大型或上市的开发商如新世界、长江或新鸿基虽设有物业管理公司，但他们在人事、财务上与总部独立，实际上还是独立的物业公司。香港中小型公司只负责建设和开发，其物业管理多交由戴德梁行、第一太平戴维斯或仲量联行。
       作为独立第三方的物管公司，在开发商与业主发生矛盾时，更易于站在客观公正的角度协调解决二者间的矛盾，并且积极化解其矛盾。此外，由于背后没有开发商作为依托，为获得市场的机会，只有不断提高服务的专业化与水准，促使这些公司的专业化程度较高。
       目前已有不少开发商意识到，独立第三方管理优于自建物管。以北京银枫家园为例，业主入住之初的物业管理方是开发商，经过两年运营，由于物管专业化不强，引起业主不满。在引进了独立第三方的银达物业管理公司后，物业费收缴率和业主满意度均大幅提升。