国研中心建议不动产税率定为0.3-0.8%

 

　　不动产税(也称物业税、房产税)开征已成定局。而如何设定税率、税种？征收范围及对象、开征时间表等操作性方案如何？仍是悬念。

　　5月29日，国务院发展研究中心(以下简称“国研中心”)不动产税改革研究课题组发布《中国不动产税研究第二期》报告，试图对以上问题做出政策性建议，有关意见汇总后，很快将上报国务院。

　　税率定为0.3-0.8%

不动产税税率如何设定？课题组给出详尽建议：税率范围可设定在0.3-0.8%之间。

　　“税率的设计要使结果大体符合二八原则，也就是80%的税收来自于20%的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须缴纳很少的税。”林家彬解释此税率设计的依据。

　　同时，课题组认为此税率对于不同用途的房地产都是适用相同的，其中包括工商企业的不动产税。因为，目前工商企业需要缴纳较高的营业税、企业所得税以及增值税的情况下，再让其负担高于住宅税率的房地产税有失公平。

　　除了税率，课题组亦对税种设置提出了初步设想。

　　首先，针对不动产的保有环节，把目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税。

　　其次，在不动产的取得(开发)环节方面，取消土地增值税和耕地占有税。

　　“土地增值税主要政策目标是抑制房地产投机，但是由于税率设置偏高，实际征收情况是非常不理想的。”林家彬解释此建议的原因，“各个地方少征、免征的现象非常普遍。”

　　另一方面，是土地出让，招标、挂牌、拍卖的推广，土地增值的空间将被大大压缩。从征收效果和征管成本的角度出发，课题组建议应当取消这一税种。

　　同时，课题组分析，耕地占用税主要目标是保护耕地，但实际上与土地出让金存在重复，耕地占用税所起的作用非常有限。

　　还有，在不动产的流转(交易)环节，现在存在契税，这是一个相对独立，自成体系的税种。因此，课题组认为这个税种以不做变动为宜。

　　但是，在这个环节同时还存在印花税，这个印花税跟契税是明显冲突的，这个应当在国家总体税制改革当中解决。

　　另外，课题组认为，拟议开征的遗产税和赠与税，这也将成为不动产税制的重要组成部分。

　　个人住宅征不动产税？

　　相对于技术层面的税率和税种设置，不动产税最牵动人心、也是争议最多的地方是，哪些不动产需要征税，哪些不需要征税？

　　课题组按税收效率原则、税收公平原则、政策调控原则、普遍纳税原则，对于六类不动产对象给予是否征收的判断：

　　一、国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。

 

　　“这主要从效率原则出发来考虑的。”课题组成员、国研中心专家王晓明解释。他认为，对政府机关，各级政府不动产征税，征税的对象和支出对象是同一主体，开征不动产税不能增加不动产税净收入，只是增加了额外的评估和管理成本，“就是俗话所说的左手倒右手。”

　　二、宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。

　　原因是这些机构的不动产没有明确的受益个体，或者说受益人主要是公众，应该受到社会政策的鼓励。但课题组强调，在宗庙寺庙、公园、博物馆等地设立的经营型不动产不应该列入不动产税的减免范围。

　　三、城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。

　　“使城市基础设施运行效率更好。”王晓明分析原因时称。

　　四、营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围。营利性的工商企业法人所拥有的不动产，税负能力较强，拥有不动产权明晰，适合作为不动产税的征税对象。

　　五、农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。课题组认为，目前阶段对于农业用地和农民自住用房，暂免征收不动产税，符合我国的国情。但是，从长远来看，我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制。

　　六、城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。

　　有关专家认为，从我国的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，既不是投机，也不是投资的目的，而是基本生活住房，就是将城镇居民住房纳入不动产税，会加重普通人生活负担。

　　对此，课题组具体设想是，允许一个家庭中每人有20到30平米的免税住宅面积，或者是允许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额的方式，扣除一定的总体免税额，以保障公民的基本生存权利。

　　相对课题组对不动产税征收对象的全面设定和思考，贾康则认为当前切入点的选择更重要。

　　贾康称，开征不动产税应首先在出租房、易掌握信息的别墅和高档公寓入手，“可使不动产税改革平稳进行。”

　　六类不动产征收对象区别对待

　　一、国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。

　二、宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。

　　三、城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。

　　四、营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围。

　　五、农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。

　　六、城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。