高校房屋传统管理向物业管理转变的问题探讨
北方工业大学后勤集团  赵永兵    庚谦

       随着社会主义市场经济体制的建立和发展，高校后勤社会化改革的不断深化，为更好地服务于高等教育发展和需要，更加合理地配置高校后勤资源，要努力使高校的房屋由传统化管理向专业化、市场化、社会化的物业管理转变，这是高校后勤社会化改革的重要内容之一，结合我校的情况，谈以下体会：
    一、高校房屋传统管理向物业管理转变应解决的问题
    (一)理顺体制，逐步建立适应现代物业管理要求的管理体制和经营服务体制。
    1.按照产权管理与物业管理相分离的原则，调整现行管理和服务机构，即房屋产权管理、调房、房改等职能由学校房管部门负责管理，而将房屋及公用设施设备管理与修缮、卫生保洁、公共秩序管理：绿化养护、交通运输、装饰装修、代收代缴服务、档案资料管理等职能交给新组建的物业公司或高校后勤集团。力争尽快完善物业公司合法手续，取得物业管理资质。目前，就北京而言，大多数高校己实现职能分离，但物业公司的组建力度不够，我校也是这样，虽然在有些方面进行了有益的尝试，取得了一些效果，例如在房屋零修、小修方面做到24小时服务，发生问题随叫随到，卫生保洁做到清扫及时，室内外清洁整齐无垃圾，供水供电有保障，服务态度热情积极等。但还是存在着问题，例如资质问题、收费标准问题等，还有待于今后进一步解决。
    2.分离高校办社会的职能，减轻高校后勤负担。近年来，部分高校已将办社会职能逐步交给了地方政府、要加大工作力度，尽快实现高校办社会职能的移交。我校先后将电话总机、小学校、托儿所、家委会等移交给各专业管理部门，节约开支近百万元，缓解了管理经费不足。
    3.实行物业管理必须要改革分配制度和用人制度，进行事业单位人事制度改革，实行因事设岗、以岗定薪、能上能下、全员合同的用人新体制，调动职工的积极性，降低管理成本，增强竞争力。我校后勤集团的具体做法是：①将原隶属于学校事业编制的后勤人员改为企业编制，一律实行公开招聘、双向选择、择优录用、竞争上岗的用人制度。集团所有受聘人员一律实行合同制管理、集团不再从校外录用新的事业编制人员；②封存事业档案工资，集团所有员工一律实行“基础工资+岗位工资+绩效工资”的新型效益工资制。原事业编制人员退休时，恢复事业编制时的工资计算退休金；③原事业编制人员在集团工作期间，只享受集团与学校分离之前的部分由学校承担，
分离之后新增部分由集团承担。其他新增项目包括医疗改革等按相关规定办理；未被聘用的原事业编制人员，根据不同的情况分别实行提前退休、内部退养、待岗试岗等相关政策，保证改革平稳进行。
    4.要开辟物业管理资金来源，实行有偿服务。北京市高校目前住宅大部分是以房改房出售给职工的，按照京价(房)字[1997]196号文件规定：“按房改规定出售公有住宅楼房的单位，应按规定承担产权人交费项目"。也就是说按现行规定。物业管理的主要资金来源还是原售房单位——高校，这是物业管理资金的主要来源。我校后勤集团为开辟物业管理资金来源，还计划开拓一些诸如家政服务、代为看管、代客购物等有偿服务项目，以增加收入。
加大对外开发的力度，开拓物业管理市场，也是增加物业管理资金来源的重要渠道。《物业管理条例》规定，凡是新建住宅必须通过招投标确定物业管理企业，这既给我们带来挑战，同时，也带来了机遇。高校后勤组建物业管理公司后，在立足本校搞好管理与服务的同时，要勇于开拓市场，参与竞争，扩大市场份额，弥补资金不足。
    (二)学校要不断加大环境改造投入，努力改善校园及住宅区环境，尤其是住宅区多半建设年代久远，历史欠帐较多，硬件设施不配套，住宅设施陈旧，管理水平低，与新开发的住宅小区相比已经存在很大差别。我校后勤集团实行物业管理顺按照“量力而行、统筹兼顾，突出重点、分布实施"的原则，整治和改造环境，让服务对象有面貌焕然一新的感觉，为实行物业管理后逐步纳入市场化运作做好准备。
    (三)加大学习和宣传物业管理的力度，按现代物业管理的要求建立和完善各项管理制度，提升管理水平和服务水平。
    物业管理尽管经过了几年的发展，但依然是一件新事物，要加强职工的学习和教育，积极参加建设部和北京市组织的职工培训，要加大对国务院颁布的《物业管理条例》及配套文件的学习力度，同时要加强对服务对象的宣传，转变观念，逐步接受物业管理，喜欢物业管理，离不开物业管理。我校后勤集团就是从健全制度入手，制定符合物业管理要求的环境卫生服务、维修服务、投诉处理、回访、承诺等各种制度。建立各个岗位的责任制及考核办法，规范物业管理服务行为，提高服务质量。
    (四)积极采用新材料、新技术，不断提升物业管理的科技含量
在提高科技含量方面，高校有着得天独厚的优势，应充分发挥这方面的优势，实现信息化管理，开发物业管理应用软件，实现管理网的计算机管理等，要大力采用新材料、新工艺，改造老化小区，延长使用寿命，实现保值，力争增值。
    (五)实行物业管理要立足确保教学和职工生活，维护社会稳定。高校不同于其他企业的后勤社会化改革，要认真谋划，分布实施，稍有不慎，就会引起波动，甚至影响全局，因此各项改革不能操之过急。要立足于学生学习和生活，立足于教职工的教学与生活，不能急于求成，急功近利，要处理好改革与稳定，改革与发展的关系，只有这样，才能得到教职工和广大同学的支持与欢迎。
    (六)要在不断提高物业管理水平的同时，配合社区居委会大力加强社区建设，要按照北京市第四次城市管理工作会议“将居住区物业管理纳入社区建设"的总体要求，使物业管理与社区建设同步发展，真正做好物业公司管物，居委会管人，二者的服务对象都是广大业主(居民)，要广泛开展社区文化活动，丰富居民生活。
    二、高校在房屋传统管理向物业管理转变的过程中应注意的问题
    (一)首先要依据《物业管理条例》的要求和精神定好位。根据目前高校组建物业公司的情况看，多数由原来的总处处(科)、房管处(科)转变而来的。物业公司与原来的总务、房管有质的区别，物业公司必须是以满足师生需求为关注焦点，按市场规律运作，提供的是服务。而原来的总务处(科)房管处(科)是原体制的产物，带有很强的福利性、行政性，提供的是行政管理和福利待遇。
    (二)物业公司要坚持以经营管理为手段，以优质服务为理念。物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。必须要转变服务观念，牢固树立“服务是商品，优质服务”是效益，“服务品牌”是振兴企业的基础的意识。组建物业公司必须建立新的服务体系和市场化定位，完善以效益(社会效益和经济效益)为中心的评价标准，建立健全与市场相适应的公司化运营机制，注重人才培养，通过  各种培训，培养出一支懂行、善管、肯干、有效的干部职工队伍。如果仍然靠原模式、老办法是难以维持下去的，许多单位的实践也证明了这一点。
    (三)学校的物业管理起步晚存在各种困难问题，操作上会有许多制约因素，我们要吃透政策，争取各级领导的重视和支持，也要下功夫向群众做好宣传解释工作，争取广大职工的支持和理解。明确和理顺物业公司与学校在人员、财产、产权等方面的关系，也要注意多向学校和政府主管部门请示汇报，得到他们的指导。还要协调好与居委会的关系。《物业管理条例》和相关政策的出台，应当说形势会越来越好，有些难点问题在实践中一定会得到解决，我们相信有各相关部门的高度重视，有高校后勤职工的不懈努力，高校房屋传统管理向物业管理转变一定会顺利实现，一批有品牌，有影响的高校物业管理公司一定会出现。