北京：社区商业面临严峻挑战

 
    在追求生活便利性的今天，纯粹的商业或纯粹的住宅越来越少，“混居”成了流行名词。社区商业异军突起便是一个很好的例证。不过，繁华似锦的热闹背后也潜藏着危机，盲目求大、缺乏规划的社区商业不在少数。那么，社区商业应当如何突破困境，实现良性发展呢？ 
　　今明两年激增460万
　　与传统商业模式相比，社区商业起步晚，但其发展速度非常快让人大跌眼镜。据专业地产机构伟业顾问数据统计，2005年，商业面积在1万平方米以上的楼盘有140多个，包括底商和商业街，保守估计2005年至2006年间新增的商业体量将在461万平方米。其中，将会有大规模的社区商业入市。
　　从具体项目来看，阳光上东、富力城、珠江帝景、万年花城、沿海赛洛城等项目都有1万平方米以上的社区商业配套。伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔表示，社区商业方便、快捷等特性使其具有生长潜力，不过大量的社区商业供应也给其发展带来了严峻的挑战，社区商业自身的问题、各社区商业之间的竞争，以及社区商业与其他形态商业的竞争都是其发展面临的挑战。　
　　典型社区尝试突围
　　既然竞争如此激烈，那么哪些运营手段可以有效地规避风险，保证开发商和商家的利润呢？一些项目已经开始了尝试。
　　万年花城首先于7月22日正式推出了国内首家由企业推出的社区商业标准。据万年花城商业地产中心经理杨海龙介绍，该标准从社区商业特点、规划建设原则、业态业种类别、业态设置、物件要求等10个方面对社区商业的开发建设进行了规范。
　　位于京城东北的阳光上东也在整个项目规划设计之初就对商业部分做了统一规划设计，尽管没有十大规范，但是同样制定了严格的商业准入标准及业态分布原则，并依照这个标准和原则出租社区商业铺面。一方面保证了阳光上东社区商业的高品质定位，另一方面也保护了商家的长远利益。“只租不售”的经营模式虽不是什么新鲜事物，但是1.8万平方米的商业全部采取此种模式需要决心和勇气，毕竟二三亿的流动资金不能实现，只有具备相当资金实力的开发商才敢做出这种选择。
　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利曾表示，从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高，据其对全国几十家“出租型购物中心”的运营情况分析，发现普遍具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5％左右。
　　持有型物业便于规划
　　社区商业的历史发展时间还不长，没有成熟的经验可借鉴，其发展过程中也难免会遇到一些问题，中国城市商业网点建设管理联合会荀培路指出，社区商业目前存在布局不合理、运营欠缺考虑等问题。
　　持有型的社区商业便于开发商进行统一的规划和管理，进而形成商业特色，而这正是任何商业物业生存的根本。“一家店经营什么，不经营什么，在‘持有’和‘销售’两种模式下会产生截然不同的效果，前者很容易确定，而后者几乎难以执行。”阳光股份资产管理部的一位人士对记者说。
　　蔡宇翔表示，开发商自己持有社区商业，就可以进行统一的规划设计，利于长期经营。自己持有也对开发商的资金实力提出了很高的要求，所以目前要大范围地推广持有型社区商业还有相当难度，那么在销售之前做好统一的规划设计也不失为一种好尝试。

本网信息员采编