高校物业管理产业化专业化经营的实践与思考

             —— 浅谈物业公司在构建“高校后勤保障体系”中的作用

上海生乐物业公司  柏志成

 

一、高校物业管理情况及业绩

1998年10月，为推动高校后勤社会化改革，在上海高校后勤服务股份有限公司名下成立了上海高校物业管理中心，接管了部分高校家属区的物业管理项目，但实践中发现这种中心管理的模式，适应不了物业市场发展的需求，在这种背景下，1999年5月8日，上海高校后勤服务有限公司又以上海高校物业管理中心为基础，与上海万生信息股份有限公司合股成立了上海生乐物业管理有限公司（注册资金100万，上海高后公司以80%股份控股）。公司先后与上海师范大学等十一所高校签订了物业管理服务合同。

现在，上海生乐物业有限公司注册资金已达500万元，拥有劳动合同、聘用借用职工73名，外采劳务人员647名，直营物业管理面积159万平方米，具有物业二级资质并正在申报一级资质，是全国高校物业管理专业委员会副主任单位，管理量在2002年度在上海全市2600家物业管理企业中已排名第35位。公司作为高校后勤改革的重要载体，既有别原学校体制中的物业管理部门，也有别于社会上其他的物业管理企业，是按照现代企业制度实行全成本核算、实行专业化管理、熟悉高校后勤管理的具体情况、领会教育方针、办学理念，具有浓重“姓教”特点的物业类专业管理公司。公司始终坚持“以人为本、规范管理、优化环境、服务育人”的宗旨，把立足点放在了高校，以专业化管理来满足高校对后勤保障体系日益增长的需求。

六年的实践，生乐公司在满足高校后勤保障体系的要求上已摸索出一些经验，形成了自己的品牌和特色。

1、家属宿舍的管理

过去家属宿舍管理往往是学校大后勤包揽，自己学校管理自己的职工家属，难度较大。由社会化进行管理，纳入到大社区的体系，比较容易冲破习惯势力的围墙，随着社会对物业管理认同的提高，上海地区家属小区基本都纳入物业管理范畴。生乐公司承接学校家属小区的管理在全市满意度指数抽评中名列全市第二名，体现了本公司住宅物业管理服务的理念和能力。                                                                                                                     

2、学生公寓的管理

生乐物业承接最大的学生公寓要数南汇大学城的管理，该大学城有四所高校的学生居住，在校人数近两万名，服务面积达230亩土地，建筑面积有22万平方米。五年多的管理实践，总结出一套完整的高校学生公寓管理体系。这一体系贯穿了“三服务、二育人”的思想理念，根据学生公寓的特点在五个方面实施全面的规范管理：①、参照执行ISO9001质量管理标准的要求，建立了一套“文件化”的管理制度，对学生公寓物业管理全过程实施有效控制；②、建立学生公寓设施的管理和使用制度，确保规范有序；③、实施学生公寓安全检查制度，确保学生公寓的整体安全；④、制定《学生宿舍文明条例》，规范学生的居住行为；⑤、加强与学校的沟通联系，全面推行“三结合”管理，培养学生自我教育、自我管理、自我服务及自我约束能力。

3、各类会务的管理

近两年来，生乐物业在处理会务活动上积累了经验，2002年10月，我们获得上海市教委办公大院包括会务服务在内的物业管理服务合同。市教委会务活动之频繁、形式之广、会议时间之长、不确定因素之多难以预料。但我们的服务得到上海市教委领导的普遍好评，证明了公司在创新、应变和高质量服务上的能力。

4、现代化理科实验大楼的物业管理

2003年8月，通过激烈竞争，我公司中标华师大5.3万平方米的实验大楼物业管理。该大楼科技含量高，实验要求的条件和各项后勤保障措施都很严，既需要有技术后勤方面的能力，又要有安全防范和处理易燃易爆物品的知识，更要有强烈的责任心和一丝不苟的工作态度。公司派出精兵强将，扎根实验大楼，确保大楼各项工作运转顺利，并获得好评。

5、教学楼盘物业管理

生乐公司作为高校后勤改革的重要载体，其专业化的管理与服务，必须建立在熟悉高校后勤管理的具体情况、熟悉办学规律及教学特点的基础上，要具有浓重的“姓教”特点。我公司始终坚持“以人为本、规范管理、优化环境、服务育人”的宗旨，以满足客户的需求即满足高校对物业管理服务日益增长的需求。

6.、设施管理

当物业管理提升到战术性管理层次，资产的价值就有了一定的保障，但也只能达到保值作用。只有应用策略性管理理念才能为资产带来增值的效益。公司从现代设施管理，以企业及其产业的策略目标为出发点，制定出一套有利于提升物业资产价值的设施管理模式，以确保管理模式和方案符合需求，分初期设施管理顾问服务，前期设施管理咨询服务，后期设施管理与服务，增值设施管理咨询服务，按照国际认可的现代管理金字塔，实现对设施保值、增值管理。

    二、企业可持续发展的思路

企业的变革和创新设计必须具有前瞻性，必须在市场变化之前进行调整，才能符合市场和客户需求发展变化的方向，面对高校市场来说，就是要为构建新型的后勤保障体系打下坚实基础。

1、确定公司的使命

①以追求“社会价值最大化”为公司的价值观；以“诚信”为根，以“质量”为本，将客户的成功作为自己的具体工作目标和生存发展的基础。坚持“以人为本、规范管理、优化环境、服务教育”的宗旨，把教育系统的“人”作为主要服务对象，教育系统的物业作为主要经营、管理对象，让教育系统的师生员工和其他客户享受到适合他们的物业服务系列产品。同时优化、整合现有高校后勤物业管理服务资源，共同为完善、提升学校的后勤保障体系而努力。

②以“科学发展观”为公司经营、发展的指导思想，发展壮大企业；坚持可持续发展战略，积极运用现代管理科学，高科技成果和资本经营，通过高效、和谐的运作，将企业做强做大，成为行业中的佼佼者。通过科学管理、科技进步以及职工高昂的工作激情创造财富，大幅度提升公司的赢利能力。

③以人为本、造福职工；完善企业文化，尊重、珍爱职工，形成拥有共同理想、团结向上的工作团队。

2、公司的战略目标

实施人才战略，培育壮大公司的经营管理和技术团队；形成公司“主业”，培育公司核心竞争力；增强公司资金实力，成为上海乃至全国教育物业管理企业的旗舰。

3、公司战略选择与实施

依靠“上海教育后勤产业集团”和“上海高后服务中心”的力量，整合高校后勤物业管理服务和相关专业服务资源。力争每年与10家以上物业管理组织“联姻”，三年内与30所高校形成合同服务和战略合作关系，在上海高校校园物业管理市场占有率超20%（“直营”部分），外省高校物业管理量达到100万平方米，五年内在上海高校校园物业管理市场占有率超50%（包括“直营”和“联营”），并在外省高校物业管理市场和普教物业管理市场占有一定份额。

参与教育系统管理理论、标准和规范的研究；高校物业管理行业机构尚未确定，不存在公认的行业标准。公司将负起中国高校物业管理专业部副主任单位的责任，积极参与教育系统内有关物业管理标准和规范的研究。公司还将积极参与、支持教育物业管理理论的探索和研究，扭转教育物业管理行业发展过程中的认识误区，主动引导学校、广大师生树立对教育物业管理行业的正确认识，促进政策环境、法制环境的进步，为行业健康发展创造良好的外部环境而努力。