物业管理总公司内部管理体制改革研究

李  波

　　5年后勤社会化改革以来，物业总公司历经风雨，通过不断深化以建立现代企业制度为方向的社会化改革，规模实力不断发展壮大，竞争力正在逐步提高。但由于目前高校管理体制的限制，在内部管理体制方面，仍存在不顺畅的问题，阻碍了物业总公司的进一步大发展，本文将就内部管理体制改革展开分析。
　　一、企业内部管理体制改革的目的和意义
　　所谓内部管理体制是指在一个单位内部，为了保证业务活动的有效进行，防止、发现、纠正错误，而制定和实施的政策与程序。由此定义不难看出，内部管理体制是一个组织所设计并实施的程序，包括必要的制度和措施，旨在为实现该组织的某种目标而提供合理保障。
　（一）企业内部管理体制改革的目的
建立现代企业制度，是高校后勤社会化改革的方向；形成以股东会、董事会、监事会和经理层各负其责、协调运转、有效制衡的公司治理结构为核心的现代企业制度是物业总公司体制改革的最终目的。进一步深化体制改革，不可能一蹴而就，必然要经历一个艰苦的过程。5年来，我们内部管理体制实行了某些改革，但绝不意味着服务质量就会自然而然地提高。在全国部分高校已实现公司制改革的今天，进一步深化体制改革，已成为当前最紧迫最现实的任务，其根本目的就是为了取得更好的经济效益和社会效益。
　（二）企业内部管理体制改革的意义
管理体制是企业的躯干，经营机制是企业的灵魂。管理体制是否顺畅、合理，直接关系到企业的生存与发展。物业总公司坚持高校后勤社会化，必须进一步深化体制改革，包括内部管理体制改革。其意义主要有以下两个方面：
　　1．一方面，对企业内部管理体制的改革，有利于推动高校后勤社会化，是生产关系适应生产力发展的间接反映
　　邓小平理论认为，社会化是与生产力发展的一定阶段相联系的，是标志生产力发展水平的一种社会生产状态。社会化本身是一种专业化、系统化、全行业联合与协作的生产关系，这种生产关系的形成有赖于生产力的发展。实现社会化的最终目的，就是解放生产力。所以说，社会化的发展是随着生产力的发展而发展的。内部管理体制作为高校后勤社会化的应有之义，其是否顺畅、合理，将间接影响到生产力的发展。对目前的企业内部管理体制进一步深化改革，必将对高校后勤社会化产生积极的作用，从而推动生产力的发展。
　　2．另一方面，对企业内部管理体制的改革，有利于进一步提高服务质量和水平，满足人们工作和生活的需要
　　随着商品经济的不断发展，人民的经济收入和生活水平在不断提高。广大干部、职工对营养膳食、居住和交通等都提出了更高的要求，后勤服务的内容和范围在不断扩大。人们的要求是高质量、快节奏、低消耗，这就要求我们进一步改革现有内部管理体制、树立新的服务观念来适应广大干部、职工日益增长的不断更新的生活需求。通过内部管理体制的改革，能够进一步规范管理，提高企业的服务质量和水平，最大限度地发挥人、财、物的综合效益，从而满足人们的新需求。
　　二、目前内部管理体制的现状
　　至今，由于这样、那样的原因，物业总公司仍未能建立 “产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度。企业管理体制相对落后，企业管理体制缺乏活力。其主要问题有：
　（一）伴随着物业总公司的发展， 原有的机构设置已越来越不能适应新的发展。公共事务部肩负着总公司的对外发展和检察工作，由于物业管理的特殊性质，物业管理的对外市场开拓必须具有物业管理企业的资质，而公共事务部本身不具有法人资格，同时又没有物业管理的资质，在对外市场开拓方面，未能发挥其应有的作用，形成职能的空白。另一方面，由于职能多元化，人员有限，其它事务往往影响了检察职能全面履行，造成检察工作不全面，甚至停滞，形成总公司监督管理的真空，不利于总公司管理和服务水平的提高。
　（二）伴随着高校后勤社会化的发展，原有的教学大楼、学生宿舍存在的栋长负责制，不利于服务质量和水平的提高，并且有下滑的趋势，难以满足广大师生日益增长的服务需求。
　　栋长一职介于主管和普通员工之间，其岗位职责不够明确，工作范围与值班员、保洁员存在重复的地方，往往造成栋长推卸责任、责任无人承担的局面和值班员、保洁员代栋长承担责任的现象。由于对栋长缺乏监督管理，助长了栋长工作不负责任
　（三）由于总公司管理范围广泛，各部门之间，特别是校园管理中心与大楼物业管理部、小区物业管理部、学生宿舍管理中心之间，管辖范围明确，但保洁区域划分不明确，相互职责未能明确，形成“两个都来管”或“两个都不管”的局面。“两个都来管”易造成重复劳动，耗费总公司的人力资源，增加总公司的运行成本，到来不必要的浪费。“两个都不管”易形成管理的真空，服务的空白，降低总公司的服务质量，带来不应有的投诉问题。
　　三、内部管理体制改革的基本思路
　　物业总公司要发展，要进一步提高管理水平和服务水平，必然要改革现有的内部管理体制，建立恰当的、健全有效的管理体制。其基本思路是：
　　一个企业选择不同的管理体制，将决定其设置不同的组织机构和运行规则，将会有不同的运行效果。确定现代化的管理体制是企业建立高效管理组织的基本条件。选择符合企业发展需要的管理体制，必须是在对企业从事的行业、行业地位、行业特点、主要产品结构及相关性、经营状况、资本结构、产权结构、组织结构、人员结构、战略规划、战略目标、企业政策环境、内外部资源条件等进行详细调查分析，并系统归纳企业的优势与劣势和现有管理体制存在的问题的基础上进行。 
国内外流行的管理体制主要有：集权管理体制和分权管理体制。集权管理体制是企业将人、财、物、产、供、销、运等管理权限全部进行统一管理。企业总部既是投资中心，又是利润中心，而其所属各部门仅是成本中心或费用中心，其组织结构形式往往采用“直线职能制”。集权管理体制适用于规模比较小，或是产品比较单一的、专业化组织生产的企业。分权管理体制是企业将人、财、物、产、供、销、运等管理权限中一部分权力，甚至某个方面的全部权力，授予下属业务部门，充分发挥两个或多个积极性，同时对其保持必要的控制。事业部管理体制是国内外大型企业分权管理中常用的一种管理体制。对于业务范围广泛、跨地区的企业，应采取按产品或地区划分事业部门，授权事业部具有独立组织生产经营活动的权限，在企业总部的投资决策下完成总部规定的经营利润指标。
　　选择事业管理体制的原则是：有利于企业资源的综合利用；有利于激发各个事业单位的积极性，整合企业的总体实力；有利于精简机构，减少纵向和横向的协调；有利于对各个事业单位的业绩评价；有利于企业战略目标的实现。
　　四、内部管理体制改革的举措
　　针对物业总公司存在的内部管理体制的问题，借鉴国内外的先进管理经验，总公司将对内部管理体制进行改革，具体举措是：
　（一）撤消公共事务部，成立专门的检察部
　　按照专业化管理、归口管理的原则，撤销公共事务部，成立专门的检察部。新成立的检察部的职能主要有：负责物业管理导入ISO9001质量标准体系的建标和贯标工作；负责总公司干部员工工作状况的检察和监督工作；受理群众来信来访和投诉，对违章违纪的人和事进行查处；负责组织与监督总公司内物资采购的招投标工作。建立专门的检察部，其目的主要是加强对内部管理制度实施情况的检查与考核。为了保证企业内部控制制度能有效实施，并使之不断完善，检察部必须定期对内部管理制度的执行情况进行检查与考核，以观察其是否有效执行，执行中的效果如何，存在什么问题，从而不断修改或调整有关环节和措施，促使内部管理日趋合理有效。对于严格执行内部管理制度的部门和个人，应给予精神和物质奖励；对于违规违章的，坚决给予处分和经济处罚，并与职务升降、职称聘任挂钩，达到内部管理的目的。
　（二）理顺各方面的关系，建立层层负责的分级管理体制
　　取消大楼物业管理部的栋长负责制，将大楼物业管理部所辖的27栋大楼分为主校区东片、西片、南片和东校区四片，每片设立一名区域主管，实行区域主管分片治理体制。每栋大楼只设值班员和保洁员，大楼的管理由值班员负责，值班员直接对区域主管负责，区域主管直接对部门负责。其中西十二教学楼、科技楼单独作为基层单位设主管。
　　取消学生宿舍管理中心的栋长负责制，将学生宿舍管理中心所辖的42栋宿舍分为主校区东片、西片、南片和东校区四片，每片设立一名区域主管，实行区域主管分片治理体制。每栋宿舍只设值班员和保洁员，宿舍的管理由昼间和夜间值班员负责，值班员对区域主管负责，区域主管对中心负责。
通过设立区域主管，明确岗位职责，有利于加强对基层的管理，同时也理顺了管理机构层级关系，即总公司——各中心（部）—基层区域单位—楼栋，有利于提高大楼和学生宿舍的管理效率。
　（三）明确职责范围，提高体制运行效率
　　针对过去由于部门之间外围保洁区域划分不明确，形成的“两个都管”、“两个都不管”的局面。物业总公司将在各部门相互协商的基础上，统一划分校园管理中心与大楼物业管理部、小区物业管理部、学生宿舍管理中心的外围保洁范围，划定“红线”，明确各自的卫生包干区，切实提高总公司的保洁服务水平和服务效率。
　（四）加强信息化建设和管理。
　　企业内部管理体制由组织形式、组织结构、运行机制、管理模式等若干部分组成，企业进行内部管理体制改革离不开管理方法的革新，物业总公司属于劳动密集型企业，缺乏效率是最致命的弱点，解决这一问题的有效办法是进行管理革命。信息化建设能为管理变革提供最佳的平台和工具。信息化建设是力求利用信息技术提供的实时性、共享性和公正性，来明确和优化企业的各项管理流程，达到降低服务成本和提高工作效率的目标。现代企业转向全面信息化必须走以电子商务为目标，循序渐进的实现道路。在建造自己的电子商务平台时，首先应结合自身条件，树立自己的理想目标，制定总体的规划，从瓶颈入手分步实施，快速切入电子商务平台。其次，要搞好信息基础建设，把企业的所有资源数字化、信息化。第三，要实现一体化的集成管理，对不合理的流程、规范、标准进行改革，使基础管理规范化，流程信息化，提高营运效率。第四，及时利用外部资源，以最快速度获得市场变化信息。第五，实现基于互联网的电子商务。
　　综上所述，建立以公司治理结构为核心的现代企业制度总公司体制改革的最终目标，现阶段进行内部体制改革是必由之路。进一步深化内部体制改革，提高整体服务效益，任重而道远，希望全体员工的积极响应和参与。