山西大学文科楼物业管理的实践和体会
山西大学后勤集团  张民杰  李建文  刘光礼

    山西大学——根植于华夏古老黄河文明的沃土中，诞生于中华民族觉醒的二十世纪初。学校占地面积1406.9亩，建筑面积506152平方米。图书馆馆藏文献190.1万册(件)，教学科研仪器设备总值11742.48万元。学校是山西省最早开展Internet接入服务的高校，实现了网络化管理，部分课程实现了网上教学。学校环境优雅，逐步形成了以传统格局为主的北校区和以现代建筑为主的南校区，成为“林荫遮道、花草围楼、三季有花、四季常青”的“花园式”学府，是省政府命名的“园杯化单位”和“绿色学校”。
    学校现有专职教师1，105人，其中教授197人，副教授307人，高级职称教师占专任教师的比例为45.6％。在编专任教师中，有博士生导师73人，硕士生导师306人，国家级有突出贡献的中青年专家4人，享受政府特殊津贴专家69人。1999年以来，学校聘请了杨振宁等207位海内外著名学者为客座教授和兼职教授。2003年我校彭?臆?教授当选中国科学院院士，实现山西省本土培养院士零的突破。
    学校现有各类在校生19，913名，其中博士生114名，硕士生1075名，全日制本科生1O，716名。本科生考研率一直保持在2 0％左右，新生生源质量位居全省首位，学生一次性就业率位于全省前列。
    一、山西大学后勤集团简介
    山西大学后勤集团是为适应市场经济体制和高等教育发展，为实现后勤服务社会化于2000年1月组建成立的。集团坚持“三服务、两育人”宗旨，坚持社会效益与经济效益并重的原则，遵循教育规律和社会主义市场经济规律。集团在过渡期内的经营宗旨、发展目标和坚持的原则是：按照高等教育发展的要求，选择既有利于学校发展、稳定，又适应于社会主义市场经济规律的经营服务模式。在经济活动中坚持有所为有所不为，努力改革创新，开展多元化经营，逐步建立集约化、专业化、科学化，具有山西大学特色的融管理、生产、经营、服务为一体的新型、有序、网络化后勤保障服务体系。集团实行企业化管理，形成自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经营机制，逐步建立规范、完善的企业法人制度和现代企业制度，形成资产多元化，管理企业化，运作市场化，生产经营服务多样化，为学校提供后勤服务的实体，逐步发展成为产权明晰、具有独立法人资格、为学校服务为主的社会企业。
    二、山西大学文科楼概况
    山西大学文科楼是1999—2O00年度山西省重点工程建设项目，也属我校“211”工程一期建设项目，是山西大学百年校庆的重要组成部分。该工程建筑面积28460.59平方米，总投资5425万元，工程于2OO0年2月1 5日正式开工建设，2OO1年12月底竣工。
文科楼位于山西大学主校门初民广场北侧，文体馆东侧，建筑物高度57.5米，分为A、B、C、D、E、F六段，裙房部分处于地上五层(局部四层)。主楼地上十二层，地下一层。北阶梯教室为二层(局部三层)。主楼一至五层设有门厅，68座、152座、214座合班教室，计算机室，语音教室，多媒体教室，音乐欣赏室，35 O人报告厅，展廊(厅)等。为方便师生休息、交流与活动，在教学区内，设置有教师休息室，卡式电话和活动大厅。主楼五层至八层为文科教研室，研究室，是整幢楼科研交流中心。九层以上为行政办公用房。地下一层设有大型地下停车场。除此以外，以“尊重人，服务人，方便人”为宗旨，“以人为本”为原则，在大楼中央还建造了专供休闲娱乐活动的小花园，并在大楼内，特意为残疾人设置了专用通道和专用洗手间。
三、文科楼物业管理的范围与内容
    (一)文科楼物业管理的范围
    1、楼外：裙楼各出口楼梯最低台阶以上；
             主楼与裙楼之间绿化、硬化区域；
             主楼及裙楼的地下室与楼顶部分。
    2、楼内：所有建筑场所、设施及运行设备。
    (二)文科楼物业管理的内容
    1、安全保卫
       治安保卫：门卫、巡逻、夜间值班；
   消防安全：巡查、设施养护、消防报警与扑救；
       车辆管理：地下车库管理及楼前停车疏导。
        2、卫生清洁
        清洁：楼外环境清洁及绿化养护；
        楼内所有公共部位、场所及九层以上所有办公室、会议室的清洁：
        定期灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂，空气清洁。
        保洁：全天公共场所保洁；
        护养：大理石、瓷砖、水磨石、不锈钢、玻璃幕墙等定期保养。
          3、维修养护
    (1)电力系统管理、维修及养护。包括照明线路与灯具、配电装置、动力设备、通风设施
    (2)水系统管理、维修及养护。包括给水系统、排水系统、卫生洁具、泵房水箱
    (3)供暖系统管理、维修及养护。包括供暖线路、散热器
    (4)消防系统管理、维修及养护。包括自动喷水灭火系统、自动气体灭火系统、烟温感应系统、防火卷帘门、消火栓及疏散出口指示灯
    (5)电梯设备管理、维修及养护
    (6)空调设备管理、维修及养护   
    (7)防雷装置管理、维修及养护
    (8)屋面墙面维修及养护
        4、接待服务
    办公机构的日常接待服务、电梯驾驶、大型活动的接待服务、特约
委托服务。
    四、文科楼物业管理收费标准及依据
    (一)文科楼的物业管理收费标准
    1、物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向学校收取的费用。
    2、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
    (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
    (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
    (3)物业管理区域清洁卫生费用；  
    (4)物业管理区域绿化养护费用；
    (5)物业管理区域秩序维护费用；
    (6)办公费用；
    (7)物业管理企业固定资产折旧；
    (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
    (9)经业主同意的其它费用。
    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。
五、我校文科楼物业管理的特点
    l、实现了教室的统一管理，统一调度。我校文科楼采用先进的壁挂视屏把各个教室每天的使用情况显示出来，一方面方便了广大同学，他们可以通过视屏选修自己喜欢的课程，和上自习室，同时也能起到提醒文科楼工作人员的作用，从前教室由各个院系管，比较分散，教室资源不能共享，一方面是许多教学、社团活动需要使用教室，却是许多教室空置不用，教室的使用率无法满足教学和同学们各种活动的需要。现在部分教学楼交于后勤集团物业中心统一管理，由教务处统一排课，网上通知物业中心，由物业中心具体管理。然后，合理调配教室，即满足学校的教学的需要，又满足了学校各种学术社团活动的要求，另外为学生活动提供了方便，最重要的是提高了教室的利用率，收到了良好的效果。．
    2、改善了教学设备，实现了多媒体教学。以前各个教学楼由各个学院分管，教学设备经费分拨下去，种种原因，教室设备的改善程度参差不齐，物业中心实现统一管理以后，教学设备经费统一由教务负责设备使用管理，提高了效率，节约了成本。我校用省下来的钱投入到教室设备改造工作中，现在各个教室已经实现了多媒体教学，在省内率先实现了教室多媒体化。
    3、减轻了各学院的负担。在我校后勤集团改革以前，学校的各个学院都有行政副主任专管学院的教室的状况，一边管教学工作，一边搞教室管理工作。既不利于教学，又不利于教室的管理，各教学楼统一交由后勤集团物业中心管理后，相应就减轻了学院的工作，节省了精力，以便把精力集中到教学科研上，从而大大提高了教学的质量。
    4、专门开辟了教师休息室。教师休息室内干净整齐，配套齐全。明净的茶几，清香的花朵，四周墙壁上挂着大幅壁画。为老师提供了一个良好的课间休息的地方，获得了老师的一致好评。回想以前，下课后老师没有地方休息，走进教室就是一上午或一下午，课上完后，老师都感觉比较累，有了这个教室休息室，老师感觉也方便多了。
    六、我校物业管理的几点体会
    1、物业管理人才比较缺乏。造成这种现象的原因主要有两个：第一、学校虽然对后勤集团实行了改革，实现后勤集团独立化、专业化。但是改革总需要一个过程，后勤集团的改革也不例外。现在后勤集团的职工基本中原来的职工，管理思想还没有完全转变过来，组织机构也还主要沿袭旧有的机构。第二，与我省的大环境有关。由于我省物业管理工作人员薪酬待遇低，另外再加上一些错误的观念，例如，很多人包括物业公司内部员工都认为物业管理行业是个低技术、劳动密集型行业，认为其工作就是简单的维修、清洁、绿化、收费和秩序，不需要高素质的人才等。造成了我省物业管理人才缺乏，并且业务素质偏低的状况。
2、采用内部培训和外部聘用的形式引进物业管理人才。我省总体上物业管理人才比较缺乏，市场经济，价值规律决定物业管理人员的流动。物以稀为贵，与其花太多的钱在外部聘用物业管理人才，不如采用内部培训的办法更加经济。员工培训可以采用以下两种方式：第一、请相关的专业人士为我校后勤集团职工做讲座，讲授一些基本的物业管理知识和经验。第二，派我校后勤集团员工到专门的机构进行学习。   
七、我校物业管理工作的发展目标
    1、为教学科研服务，提高物业管理的质量是我们工作的核心目标。一提到后勤保障，大家马上就会想到扫地看门，这些琐碎的事情，其实不然，不可否认，扫地看门是物业日常工作的一部分，但却是极其微小的一部分。因为当今以服务创品牌的物业管理市场，核心内容就是服务。除了日常的房屋设备管理、保安、保洁、维修之外，更重要的就是为学校提供多方位的优质服务，想学校之所想，急学校之所急。我们一方面要继续加强对职工的培训，不断提高职工的自身素质。另一方面，要改变对物业管理的错误认识，树立新的服务理念，提高品牌意识，把我们的物业管理水平提高到一个新的层次，为我校广大师生提供更优良的学习生活环境。
2、扩大服务范围，争取用3—5年的时间，把我校其他“物业”纳入后勤集团物业中心的管理中，我校后勤管理格局大致是这样的：学生公寓的管理由公寓中心负责，文科楼及新建的艺术楼属于物业中心管理，文学院、历史学院等部分学院的教学楼属于各个学院管理，这种格局不符合现代高校后勤管理的发展趋势。我校后勤集团派管理人员曾到南方一些后勤管理搞得比较好的高校进行了参观访问，并和各高校相关的负责人交换了意见。一致认为，学校的后勤管理应该统一管理，统一经营，统一标准，这样便于集中管理，可以实现规模效益，节省开支。学校的学生思想工作归学工部管理，后勤很大一部分工作由后勤集团物业中心负责，这样各部门职责分工明确，大大提高了工作效率。结合我校的实际情况，物业实力最为雄厚，管理覆盖范围最广。很多后勤管理的事务统一交由物业管理，这样相关的学院就可以集中精力搞科研和教学。物业中心也可以发挥自己的专业优势，把工作做得更好。