谈学生公寓物业管理中育人功能的实现

 

北京航空航天大学学生公寓管理中心 刘静巍

　     

为实现高教事业的可持续发展，解决高校生活后勤滞后、住宿紧张等问题。自1999年11月第一次高校后勤社会化改革工作会议后，全国各高校纷纷抓住机遇，加快学生公寓、食堂等高校后勤服务设施的建设。到2002年底，四年内全国新建学生公寓3800万平方米，改造1000万平方米，是1999年以前50年建设总量的一倍以上。而到2005年普通高校在校本专科生、研究生将接近1300万人，按“421”来计算，到2005年学生公寓缺口约4800万平方米。由此可见，学生公寓的建设已进入一个飞速发展时期。与此同时，伴随而来的则是学生公寓的管理问题。

一、目前国内外学生公寓管理模式比较

　从目前国内外学生公寓的管理模式来看，国外发达国家的公寓管理凭借成熟规范的社会服务市场实现了公寓管理的物业化，法制化、民主化。如美国的学生公寓的管理，既有法制的一面，即每个入住校内学生公寓的学生，都要和公寓管理部门签订住房协议，明确双方的权利与义务；民主的一面是指学生公寓楼都成立有由住宿者通过民主办法选举出的管理委员会，他们负责制订和修改公约并负责监督执行。在法国，学生生活后勤事务实行高度社会化管理与服务??交由大学事务中心承担。各高校的学生宿舍管理由各地区大学事务中心负责，其管理的学生宿舍大约能住宿15万名大学生，约占在校大学生总数的7.5%。学生宿舍的公用设施的维修和清扫由物业公司承担，学生的管理则由事务中心承担。

我国目前则是穷国办大教育和并不发达的社会服务业的现状，各个高校针对自身不同的管理体制、运行方式，分为行政型管理模式??由学校后勤部门负责学生公寓楼的管理，由学生工作部负责学生的思想教育工作；直管型专业化管理模式??即由开发商自己组建的物业公司或学校自办物业公　　司对学生公寓楼进行管理，由学生工作部、学生会、学生代表和物业公司共同组成管委会对学生在宿舍内的行为进行规范教育；托管型管理模式??即学校通过公开招标的方式将校内学生公寓楼委托给社会上的物业公司进行管理。

        与传统的学生宿舍相比，新型的学生公寓在服务内容、服务质量和服务育人等方面都必须结合新时期的教育特点有新的提升。新型学生公寓形式需要有与之相适应的物业管理模式。

二、物业管理基本理论

物业管理的行为最先发生在19世纪60年代的英国。而专业性的物业管理机构和物业管理行业组织是于19世纪末至20世纪30年代首先在美国形成和出现。1908年，芝加哥建筑物管理人员的组织（Chicago Building Managers Organization, CMBO）举行了第一次全国性会议，宣告了世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。CMBO的诞生和运作，又推动了另外两个重要的全国性物业管理组织的诞生。即建筑物业主组织（Building  Owners Organization,BOO）和建筑物业主与管理人员协会(Building Owners And Managers Association  BOMA)。CMBO、BOO、BOMA一起将美国的物业管理推入了现代化轨道

物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同进对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合化服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，具有社会化、专业化、企业化、经营化、规范化的特征。其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

三、学生公寓物业管理的特点

学生公寓的物业管理既不同于传统的行政管理，又不同于一般意义上的居民小区的物业管理。由于其服务的对象的特殊性，所以学生公寓的物业管理除具有一般意义上的物业管理小区的特点之外，又具有如下几方面的独特属性。

1、学生社区的同质性强，一般居民小区相对来说异质性强。同质性即指社区居民在年龄大小、文化知识层次、思想觉悟水平、社会地位、经济状况等到方面大致相似，具有很多的共性。而一般的居民小区，居民来自不同的单位、不同的地区，其社会地位、文化层次、职业身份等存在明显的差异性。

2、     学生社区和一般居民社区功能有明显差异。一般居民小区主要以生活、居住为主；而学生社区除了要营造干净、整洁、有序的生活环境外，更要提供完备的服务体系和服务网络，营造出良好的育人氛围。

3、     学生社区成员整体素质高，对服务的需求意识更为强烈，要求服务的内容体现高层次，具有既重视物质又重精神的特点。学生对知识、情感、信息、文化和精神生活充满强烈的欲望，决定他们需要有更高层次的服务内容和服务设施来满足，与一般居民更多渴望得到基础性保障和福利性照顾的日常生活需求是明显不同的。

4、     学生社区成员的自身特点决定必须提供更为安全有序的服务保障。由于学生们社会阅历缺乏，再加上对安全意识和自我防护意识十分淡薄，更需要学生公寓的物业管理部门充分发挥服务与育人的功能，强化安全管理，利用科技手段加强学生社区的安全管理，保障社区居民的人身和财产安全。

5、     由于服务对象——学生这一特殊的服务群体，就决定了学生公寓的物业管理要强化服务育人功能，弱化经营目的；强化以人为本，以教育为本的管理服务理念。

四、学生公寓物业管理实现育人功能的主要途径

学生公寓不仅是学生日常生活与学习的重要场所，更是课堂之外对学生进行思想政治工作和素质教育的重要阵地。改进和加强学生公寓管理，是高等学校后勤社会化改革的一项重要任务，各项改革措施的出台都有直接关系学生的切身利益高等学校的稳定。美国在80年代提出了基于马斯洛需要层次论（生理需要、安全需要、归属和爱的需要、自尊需要、自我实现的需要）的高校学生住房管理总体目的的五级连续体，第一级：提供令人满意的物理环境；第二级：提供适当的设施管理和维护；第三级：为建立和保证相容的和合作生活环境制订规章制度；第四级：培养代表责任公民和学习气氛的人际交往环境；第五级：为学生的成长和发展提供机会。

基于以上分析，笔者认为，学生公寓的物业管理主要是通过对物的管理和为人的服务，管理与服务结合，才能真正实现育人的目标。

学生公寓的物业管理主要涵盖两方面内容。一是对硬件——物的管理。如住房、家具、床上用品、有线电视、网络、电话等与学生生活密切相关的设备设施的管理。在物的管理上，要确保环境幽雅，设备齐全，交通便捷，卫生清洁，生活便利。更具体的体现在小区绿化、卫生、设施、安全系统、生活超市等维修服务网点的建设上。这是物业管理部门为同学们提供的较低层次的也是最基本的服务。二是对软件——人的管理与服务。主要体现在身心安全服务、生活需求服务、知识信息服务、心理咨询、文明教育及思想政治教育等，同时也包括对违反规章制度和不尽责任义务的学生的监督、约束和教育。物业管理部门只有通过优质服务才能赢得同学们的满意，进而才能达到育人的目的，实现育人功能的主要途径如下：

1、     提高物业管理服务者的素质，保证服务质量。

目前大多数学生物业管理人员的素质而言，这些服务人员普遍文化素质偏低，年龄偏大，而且多数人是来自外地的农民工加上又没有受过正规的专业培训，缺乏服务管理的意识和能力，只充当了“看门人”的角色，远远不能达到管理育人、服务育人的要求。因此，提高管理人员的素质，是保证服务质量的前提和根本。物业管理部门一方面要加大在人力资源成本方面的投入，从大专院校的物业管理专业招聘一批既有物业管理的专业知识，懂管理又乐于为同学服务的专门人才；另一方面加大对现有的具有一定文化素质的管理人员的培训工作，送他们去参加物业管理知识的学习，提升自身素质。能与同学们进行心灵的沟通，满足他们一些生活需要、心理指导等更高层次的需求，是现代学生公寓物业管理人员必须具备的能力，这样才能达到育人的目的，也才能赢得同学们与社会的尊重。

2、     扩充服务内容，提高服务层次。

目前物业管理服务内容单一，层次不高。物业管理有限的服务仅仅体现在楼内值班、设备的小修、零修等小范围内。这些简单的服务内容已不能满足同学们的需求，他们需要更方便的生活服务，如生活超市或自动售货机，代送报纸、信件、牛奶、饮用水等；需要更快捷的信息交流，如网络建设、通讯设备等；需要更多的心理和生活指导，如心理咨询、就业咨询、良好生活习惯的培养等，这些都是物业管理部门需要提供但又未能提供的更高层次的服务。

3、     加强制度建设，规范管理与服务。

学生公寓物业管理的管理服务育人工作，其中首要的一点是要制度育人。只有制度建设和执行的好，物业管理和育人工作才能有章可循，有法可依。各项管理制度应及时公开，严格遵守。还要充分发挥广大学生的主人翁意识、参与民主管理监督的权力。《学生公寓管理条例》是规范学生公寓管理的纲领性文件，《住宿协议书》的签订，则要体现物业管理部门和住宿学生权利的对等性。在制度执行方面，各级管理人员应熟悉各项规章制度，对公寓管理人员和学生要进行制度培训，用制度来规范物业管理人员和学生的行为。另外，物业管理部门应积极贯标，用ISO9000全面质量管理体系来规范管理，加强服务过程控制，保持服务质量 的一致性。

4、     加强科技创安，确保学生社区安全。

高校学生社区成员的特点，决定必须提供更为安全有序的生活环境。为保证住宿学生的安全，物业管理部门要加大投入，加快学生社区科技创安工作的开展。如安装门禁系统，社区内统一由保安24小时值班，自行车统一存放，在适宜的时机安装监控系统等。总之，学生社区的安全工作是重中之重，保证住宿学生的人身和财产安全，也是实现育人工作的基础。

5、     加强学生社区的文化建设，创造良好育人环境。

公寓文化是在学生公寓特定的时空条件下，为公寓所住的大学生们参与其中的各类文化活动所表现和各类文化形态所表征的思想观念、价值取向、心理活动和行为方式的总和。作为大学生校园生活的三大支点（教室、餐厅、公寓）之一，公寓既是大学生学习、生活、娱乐、交往的重要场所，又是大学生思想、精神交流沟通的会合地。开展社区内的体育比赛，可增强同学们的集体价值观念和竞争意识；开展书法、绘画、摄影比赛，可增强同学们的审美观念和对生活、对大自然的热爱；开展读书活动，可开拓同学们的视野，激发同学们对知识的渴望……。

因此，学生公寓物业管理部门有责任与学校的学生管理部门一起，用科学、健康向上的公寓文化引导大学生进步成长，使学生公寓真正成为育人的第二课堂。

 

 

参考文献：

1、上海大学生研究中心    《新型学生公寓的学生工作研究》 华东理工大学出版社      2003年

2、邹益华  《海外物业管理》  东南大学出版社    2001年