浅析对高校物业管理认识的几个误区

王晶

    误区之一：交了车位费，并不等于买了“车辆保险”。在物业管理实践中，人们误认为交了车位费后，就等于买了“车辆保险”，物业管理中心就要负责对车辆进行看管，如果车辆发生被盗或损坏，物业管理中心就应该负责赔偿。其实，停车场收取的只是车位使用费，而不是车辆保管费。从法律角度看，要分清车辆被盗或损坏后的赔偿责任，首先要确定车辆驶入停车场，交纳车位费后，物业管理中心与车主之间是否存在车辆保管合同关系，如保管合同关系存在，物业管理中心必须负赔偿责任，反之则不负有赔偿责任。保管合同的首要特征是保管人向保管寄托人交付的保管物，并返还该物的合同。而物业管理中心收取车位费后，与车主并不存在交付和返还的事实，所以存在的不是保管合同关系，而是有偿使用合同关系；物业管理中心提供的不是车辆保管服务，而只是负责对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理。z

    误区之二：住宅区内治安防范服务不是“保镖”服务。部分住户认为，物业管理中心在住宅区设置了２４小时值班和巡逻岗，物业管理中心就要提供“保镖”服务，在住宅区内发生的治安问题一律要由物业管理中心负责。《物业管理法律规范及案例分析》一书中提到：“物业管理的安全服务的性质，是一种群防群治的安全防范服务，物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管和保险关系”。既然物业管理中心提供的是一种群防群治的安全防范服务，与住户之间不存在人身、财产的保管和保险关系，一旦住宅区内发生财物被盗等治安案件时，应当分清物业管理中心的责任。如果物业管理中心已经按照服务承诺和服务要求，落实相应的防范措施，责任就不在物管中心；反之则应当承担相应的责任。但无论哪种情况，物业管理中心都有协助公安部门捉拿案犯的义务。

    误区之三：物业管理服务不是“包打天下”。为最大程度的方便广大住户的生活，住宅区物业管理工作除了进行正常的治安防范、卫生保洁、维修服务外，还开展了免费洗车、入户义务劳动等服务项目。有的住户误认为不论家庭、邻里、周边的关系等等，都是物业管理中心的职责，要物业管理服务“包打天下”。新区和老区住宅区就分别出现过物业管理工作人员上门调解上下楼住户纠纷的情况；老区住宅区的一位住户因其堆放在住宅区内的旧石棉瓦丢失而要求物业管理中心进行赔偿，另一住户因在住宅区内走失一条狗而要求保安人员帮其寻找，等等。实际上，物业管理是一种委托管理形式，其职责是以合同的形式约定的。

    误区之四：住户与物业管理中心不是“主仆”关系。后勤社会化改革后，各高校物业管理工作人员服务态度、服务意识和服务质量都比以往有了较大提高。住户对物业管理工作的看法也发生了一定变化，有的人认为物业管理中心与住户之间是管理者与被管理者的关系；有的人则认为住户与物业管理中心之间是“主仆”关系，认为只要是住户提出的要求，物业管理中心就必须尽快解决，而不考虑要求的合理性和实际性，个别住户甚至谩骂工作人员。其实，在物业管理工作中，物业管理部门受学校委托对物业实施管理，给住户提供服务，双方是平等的合同约定关系，没有主次之分。

    误区之五：维修责任不分清。维修责任分不清，是导致住户对物业管理部门产生误解的原因之一。大部分住户认为，只要是房屋出质量问题，就是物业管理部门的责任。房屋的质量在保修期内，责任人无疑是施工单位，而不是物业管理部门，过了保修期之后，维修责任人就是住户自己，住户通过交纳维修费委托物业管理部门进行修缮。在修缮过程中住户产生的不理解大致分为两类：一是对物业管理部门不理解，二是住户之间相互不理解。这一点在上下楼漏水问题中尤为突出：楼上住户在装修过程中未做好防漏、防水措施，给楼下住户造成妨碍或损失，楼上住户是维修责任人，楼下住户理所应当要求楼上承担漏水的责任，停止、排除漏水妨碍和损失，但因漏水部位对楼上住户没有妨碍，楼上住户不愿意承担维修责任和履行维修义务。《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助的，公平合理精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍和损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。很显然，不论是否对自己造成妨碍，楼上住户都要承担维修责任，履行维修义务。

    误区之六：享受物业管理服务不是“免费的午餐”。个别住户没有有偿服务的观念，“免费午餐”的心态导致只要服务而拒绝交费。不少教职工和住户还习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益、谁付款”原则不理解，甚至持抵触态度。比如在对我院新区住宅区的单元共用太阳能热水系统附水箱进行维修时，维修费用本应由该单元住户平均分摊，有的住户却因家中安装了电热水器而不愿意支付共用太阳能附水箱的维修费用；个别住户甚至连最起码的维修材料费也不愿支付。住户在享受物业管理提供服务的同时，负有支付物业管理服务费、维修费、维护物业完好的义务，个别住户不交费，侵害了其他住户的利益，影响了物业管理的服务质量。

     不论是学校、物业管理部门，还是教职工、住户都应加强对物业管理工作的了解，正确处理物业管理工作中的各种关系问题，走出误区。