从我校的实践看高校的物业管理

祝欣    何炳平    陈丰年

一、高校要实行物业管理,必须解放思想,转变观念,加大宣传力度

由于长期处于计划经济模式下,传统的福利性住房管理制度在人们心目中的地位根深蒂固,市场经济观念还未深入人心 ,加上物业管理还是个新生事物,这都会给高校推行物业管理带来一定的困难。对此,我们必须加大物业管理的宣传力度,运多种宣传手段,提高教职工对物业管理重要性的认识,使教职工逐渐接受新的管理制度。这是高校实施物业管理的主要推动力和前提条件。
当前推进高校住宅物业管理尤其要树立“三种意识 ”：
一要树立机遇意识,抓住高教事业大发展的机遇。很多新的教师住宅成片开发,用物业管理新机制管好新开发的教师住宅小区,一方面可以达到“练兵”的效果,另一方面又可以将老的房管队伍改造成一支适应发展要求的物业管理新军。
二要树立市场意识,由无偿服务转为有偿服务。高校物业管理人员要树立物业管理的商品意识,充分考虑教育属性和教职工群体特点,转变服务观念,降低服务成本,提高服务质量,为教职工提供优质、高效、周到的多层次服务,使高校物业管理工作逐步做到自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展。
三要树立竞争意识,由被动服务转为主动服务。市场经济体制下的高校房管部门如不及时转变观念、适应形势发展、增强自身竞争力, 就无法与校外企业争夺市场,更无法有新的发展。因此,高校房管部门必须尽快改革管理体制和运行机制,引进高素质人才,主动参与社会竞争,这也是高校房管部门发展的根本出路。

二、积极稳妥地推进高校教职工住宅物业管理工作

由于思想和体制上存在问题,要想在校内全面推行教职工住宅的物业管理, 难度相当大。对此,我们不能急于求成,必须积极稳妥地推进高校住宅物业管理工作。我校在加快房产物业管理方面主要做了以下几个方面的有益的尝试 ,取得了明显效果:
(一) 建立适应高校物业管理的体制和机制
2002 年,我校后勤集团进行了体制改革,将集团下属原11个中心合并为五大专业总公司。其中,原房产管理中心等四个中心合并为物业管理总公司。根据形势发展的需要,物业管理总公司按照经营和服务相分离等三大原则,组建了第一物业管理总公司和第二物业管理总公司。第一物业管理总公司主要管理一些老的项目如住宅管理、大楼管理和学生宿舍管理等 , 这些服务主要依靠后勤集团拨给人员、经费，以保证有效运转,是一个传统的服务型单位。而第二物业管理总公司主要承担学校近两年来新建项目的物业管理,是按照社会同行业物业管理模式对校内外房产进行物业管理的经营型单位。
(二) 选好突破口,重点突破
一般而言,高校对教师住宅区进行物业管理,要选择条件较好的、新建的教师 住宅小区为突破口。没有新建住宅小区的高校，也可选择一个老的小区作为试点进行物业管理。在试点成功的基础上,再逐步推开。2001年,后勤集团采用物业管理新机制,对即将交付使用的可容纳万人的紫菘学生公寓采取小区封闭式物业管理。紫菘学生公寓因管理规范、环境良好、物业方与学生方关系融洽,受到了教育部和省市各级领导的高度评价,为我校后勤集团带来了很好的社会效益。在学生公寓管理取得成效的前提下,学校又决定对新建的6栋高层住宅实行物业管理招标。后勤集团第二物业管理总公司以低廉的价格、良好的信誉保证和优质的服务项目,得到了高层住宅小区业主委员会的一致认可,接管了高层住宅的物业管理工作。
(三)在重点突破的基础上,全面推进高校住宅物业管理
目前,我们先后接管了由学校投资新建的总建筑面积3.16万平方米的逸夫科技楼和由后勤集团投资新建的45万平方米的韵苑学生公寓等项目的物业管理。最近,我们还将积极参与可容纳1700户的喻园教师住宅小区的物业管理投标工作。在引用物业管理新体制的前提下,只要我们在物业管理的起步阶段做出成绩,让师生员工逐步接受物业管理,高校后勤物业管理的前景将分外开阔。

三、高校后勤物业管理要注意的几个问题

(一) 要建立一支高素质的物业管理人才队伍
要选派具有较丰富的实践及管理经验的同志担任经理,招聘素质较好的工作人员从事物业管理工作；选派管理骨干到物业管理培训班学习,取得物业管理从业证书,对一般的工作人员进行物业管理法规、政策和技能的培训,从而建立一支高素质的物业管理专业队伍。
(二) 积极参与招投标,并采用投标策略
高校后勤物业管理公司虽然有居于校内、服务方便且价格低廉的优势,但对于各项工程还须认真地准备方案,积极参加招投标。初期,高校后勤物业公司可以低价位进入,由学校给予一定的补贴,这样既可以减小改革所带来的震荡,教职工也比较容易接受。待物业管理品牌形成,教职工观念进一步转变后,物业管理费用可逐步向社会同行业看齐,从而实现物业管理按市场化运转的良性循环。
(三) 早期介入新建教职工住宅小区的规划设计,提高业主对物业管理公司的认可度
物业管理专业人员对规划设计的参与职能主要表现在全面细致地反映物业管理能够顺利实施的各种需要。这种早期介入和情感投入有利于物业管理公司争取主动,增强建设单位和业主的信任,从而提高中标率。
 (四) 加强物业管理企业的制度建设
制度是一个企业要求大家共同遵守的规范和行为准则。制度建设是物业管理企业科学管理、规范管理的基石,是企业走向成功的保证。
 (五) 建立多边协调的网络体系,营造良好生存和发展环境
协同好与市、区房地产行政机关的关系。物业管理公司一方面要积极邀请房地产局来检查、指导,提供物业管理信息,另一方面积极参加房地产局组织的各 种专题会议、学习、参观访问等活动,同时不定期汇报工作,以得到其支持。
处理好与业主委员会的关系。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,和物业管理企业之间存在一定的法律关系和经济关系。物 业管理企业要开展工作,离不开业主委员会的支持。所以要主动协助召开业主大会,建立业主委员会,协调好关系。
协调好与学校领导的关系从我校物业管理的实践来看,高校物业推进速度如何,取决于是否有学校领导强有力的支持。所以,我们既要不失时机地推进物业管理工作,又必须圆满完成各项服务性工作,才能得到学校领导长期的坚定的支持 , 加快物业管理的推进速度。
树立业主至上、服务第一的宗旨
从事物业管理的工作人员必须要有强烈的社会责任心,时刻牢记业主至上、服务第一的宗旨,全心全意为业主服务。
总之,高校教职工住宅物业管理的发展仍需不断探索,物业管理要结合高校的实际,正确处理好改革的力度、发展的速度和教职工可承受的程度之间的关系。从理顺体制入手,选好突破口,稳步推进,最终实现物业管理取得良好的社会效益和经济效益,为广大教职工创造安全、舒适、便利的生活和工作环境,为高等教育事业的发展提供强有力的后勤保障。

                                                            作者：华中科技大学后勤集团 （责编 王富）

                                                                                                摘自高校后勤研究