教师公寓物业管理标准

         随着高校后勤社会化改革的不断深入和住房制度改革的深化，物业市场大幅扩容，市场潜力巨大，高校物业管理公司成为高校后勤社会化的重要组成部分，面临前所未有的发展机遇，这就要求高校物业管理公司确定自己的服务定位，提高队伍素质，树立品牌形象，坚持规范标准化服务，来满足不同层次的业主需求，以下是本公司所接管教师公寓这一类型物业按照ISO9001：2000国际质量体系的要求，所制定的管理标准。
一、总的管理标准
1．按照国家法律、法规和物业管理委托合同规定的内容进行专业化物业管理。
2．建立健全各项管理制度、岗位工作标准并负责落实。
3．物业资料齐全??房层及共同设施设备档案、住用户档案、图纸分类装订,统一保管。设立专门档案柜和专职档案员，健全档案管理制度，做到管理完善，查阅方便。
4．小区环境整洁、房屋、设施整齐划一。主要出入口设置平面示意图，主要路口设路标，幢、单元（门）户门标号明显。
5．房屋外观完好、整洁、外墙面砖涂料等装饰材料无脱落、无污迹，外墙及楼道墙面无乱贴乱画现象。
6．室外招牌、广告牌、灯箱按规定统一设置，保持整洁美观，无安全隐患或破损。
7．保持公共部位、公共设施、设备使用功能完整，无私自占用或改变用途现象，设备运行良好，无事故隐患。
8．实行微机化、科学化管理。
9．无擅自占用、调换、出租住房或擅自改变房屋建筑及其设施、设备的结构、外貌（含外墙、门窗、阳台等设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等现象。
10．单身公寓无在房间内及公共走廊内使用明火烹饪食物现象。
13．房屋装修时无对房屋的内外承重墙、梁、板、阳台进行凿、拆、塔、建的现象。
15．本物业区内车辆停放有序，无超过规定标准的噪音和振动。
16．无利用房屋进行危害公共利益或侵害他人正当权益的活动及其道德的行为。
二、安保标准
1．小区基本实行封闭式管理，由安保站岗检查出入人员的居住证。
2．实行24小时保安值班、巡逻制度。游动岗、固定岗、监控岗安全守护情况记录详实无虚假、无疏漏，发现隐患立即解决。保安人员必须熟悉小区环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责，服从指挥，遵守纪律。
3．保安人员认真履行岗位职责，制止辖区内的违法违规行为，并配合校保卫处作治安防范，保护住户的合法权益。
4．车辆进出小区进行登记，定点停放，车棚内非机动车辆摆放整齐。
5．安保人员熟悉物业辖区楼宇的结构、楼宇的排列、单元数、户数，各种管线的走向；楼宇和公共设施的维修养护重点和常见故障、常用维修方法；住户的类型、数量、居住人员情况。
6．按规定来保管、领用、归还辖区物业的钥匙，并做出详细记录。
三、保洁标准
1．小区设置垃圾箱、垃圾筒。清洁定点垃圾筒，清运垃圾。
2．实行清洁卫生责任制，责任范围明确到人。
3．每年对阴沟进行二次清污疏导作业。每年进行一次灭蚊等除四害作业。
4．小区庭院、道路等公共场地无纸屑，烟头等废弃物。
5．房屋平台、外阳台、走廊、楼梯间等共用部位无杂物堆积。
6．墙壁无乱贴、乱画、乱写现象，保持干净美观整洁。
7．扶手、公共门窗、奶箱、信箱、配电箱、消防柜等保持干净、无浮灰。
8．定期对天花板、墙角进行处理，要求无蜘蛛网、不掉灰。
9．架空屋、地下室内无大的污迹、杂物。
四、消防管理标准
1．消防安全教育
（1）每周、每月、每季，定期或不定期对全体员工进行消防安全教育，增强员工消防意识。使每位员工了解消防义务，懂得消防安全的重要性，从而自觉增强防火意识，时刻做到警钟常鸣。
（2）消防安全教育的内容包括：消防法规、消防知识，防火的重要性，重要案例和公司消防安全管理制度。
（3）宣传教育的形式：组织人员学习，例会交流，印发消防宣传资料、图片，请专业人员讲课，实地模拟消防演练等。
2．消防安全培训
（1）拟定消防安全培训计划，每年至少两次对公司员工进行消防培训，提高员工安全防范能力。
（2）培训内容包括：消防安全的操作规程和防火措施，消防设施的性能、灭火器材的使用方法，报火警扑救初起火灾以及自救逃生的知识和性能，组织引导现场人员安全疏散的知识和技能，火灾情况下的工作程序等。组织消防演练，进行现场模拟培训。
（3）新上岗和进入新岗位的员工应进行上岗前的消防安全培训，做到会报火警，会使用灭火器材，会组织人员安全疏散。
（4）消防管理人员及消防控制室的值班、操作人员每年四次技术业务培训，两次应知应会考核，通过培训和考核不断提高员工的业务水平和安全防范能力。
3．公寓楼消防安全制度
（1）坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，坚决落实“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的精神。始终把预防火灾工作放在首位。
（2）明确器材管理责任人，消防器材定点定位放置及时更换，确保器材完好。
（3）楼内消防设备严禁擅自移动和破坏，凡未经有关部门批准而擅自移动消防设备，由此造成的事故和经济损失，肇事者要负全部责任。
（4）严禁在楼内乱扔烟头。严禁任何人将易燃物品带入楼内，一经发现，保安员有权阻止其进楼。
（5）一旦发现火灾，物业站服务人员都有责任立即采取有效灭火措施，并迅速向管理部门报告（电话84315110）或拔打（“119”报警），协助消防人员灭火。
（6）物业管理员必须定期进行消防安全检查，检查消防通道是否通畅，检查楼内各用电设备、线路等有无锈坏、氧化等情况，防止短路或爆炸引起火灾。
（7）物业管理人员巡楼时应重点检查消防设施情况和安全隐患，发现违章用火用电行为，应立即制止。
五、公寓维修养护标准
1．小区房屋、公共设施、设备完好率达到100%。
2．房屋基础巩固、承重结构稳定，无结构性破损。
3．门窗开关灵活、不松动、不透风。
4．楼宇地面达到安全、牢固、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，墙面无空鼓、不开裂，地坪无倒泛水现象，无防水层渗漏。
5．抹灰接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落。
6．粉刷油漆、涂料不起壳、不剥落、色泽均匀。
7．房屋附属设备保持完好，安全运行，正常使用，电气线路设备无老化破损、漏电现象。
8．各种窨井经常检查、清理、维护，化粪池定期清掏。
9．住户需要维修服务时，向维修组报修，维修组接到报修后要在两小时之内赶到现场检查，做到“原因没查清不下岗、问题没解决不下岗、质量不合格不下岗”。
10．按时限要求，做到“电不过夜，水不过天，屋面漏雨不过二（天）”。
11．对二次加压供水设备，室内下水堵塞和生活用电设施的维修，属于维修范围内的一般性故障，要在当天修好，若一天内确实修不好的，需向住户说明原因和维修时限。
12．对屋面漏雨的报修，属于一般性局部漏雨的，在三天之内修好；属于大中修理项目，按维修计划进行修缮。
13．物业站要向住户提供24小时报修电话，设立抢修队伍，对于急修问题，组织人员及时抢修。
14．未按服务时限和标准兑现服务的，要追究责任人和部门领导的责任，根据情节轻重做出相应处理。
六、供水、供电管理标准
1．保证24小时供水、供电。供水、供电设备经常保养巡视，保证其正常运转，若有特殊情况需有某段时间停水或电，则必须提前48小时对住户作出通知。
2．水箱、水泵房设专人看守、保洁。每年至少清洗公用水箱两次，二次加压水水质达到国家标准。
3．公共照明设施保持完好，正常使用，保安每天巡逻时检查公共照明设施，发现损坏的当天报修。
七、有线电视维护标准
1．认真执行国家的法律法规，及一切规章制度，丰富千家万户的文化生活，不断完善有线电视设施。
2．有线电视网络延线、支线、设施保持完好，安全运行，正常使用。
3．用户需要维护服务时，向校电视台报修，一般维护当天处理完。特殊性故障一天之内确实修不好的，向用户说明原因和维修时限。
八、绿化标准
1．小区绿化达到设计要求，绿地布局、花草树木与建筑小品配置好。
2．绿地进行定期养护修剪，保持造型美观，长势良好。为老师营造一个绿荫环绕的环境。
3．小区绿地覆盖率不低于占地面积35%，绿地成活率达到100%。
4．绿化人员每日巡视检查，及时消灭病虫害。
5．绿地无占地、破坏、践踏折损现象，无大面积黄土裸露、无杂物堆放，无人为毁坏。
6．小区的绿化管理设施、设备配置好，使之水源有保障。
九、物业资料管理标准
1．教师公寓的重要档案资料实行集中统一管理，由专人负责档案资料实行分类管理，装订成册，摆放整齐，便于查阅。
2．建立住户档案，房屋及其配套设施权属清册等。
3．房屋住户发生变更及产权变化由管理员及时记载。
4．把房屋附属设施、设备有关资料建立清册存档、设施、设备的使用、运行、维修等有关情况要定期记载存档。
5．建立健全档案资料保管及查阅、使用制度，查阅、使用档案资料必须登记并按时归还。
6．房屋及公共设施发生新建、改建、翻建、大中修、意外毁坏等情况时，档案中据实予以明确记载，日常小修要作记录，以备核查维修结果。

据南京理工物业管理有限公司 黄启贤 陈 琳