物管要向四个深度推进 
 
 

　　我国的物业管理，经过20世纪80年代的少数企业“试点”和90年代末的普及推行，到目前己经在全国范围内形成了“燎原”之势。物管业在走过普遍推行的初级阶段后，亟需突破薄弱环节，向新的深度发展。
　　维护维修保养要有新的深度
　　对各种建筑物和设施进行科学的维护维修保养，是物业管理的基本职责。
　　近年来，物业管理企业对物业的维护维修保养，多数还处于初级阶段，这种初级阶段的最大缺点是，各种建筑物和设施得不到科学的、全方位的、延续不断的维护维修和保养。这不仅会大大缩短物业的使用寿命，从物业的健康状况来说，还会因维护维修保养不善而影响物业的健康运行。造成这个问题的根源，在于我国缺乏物业维护维修保养的标准规范。例如，许多西方国家，使用二三十年的住宅小区仍然是一副崭新的面貌，原因是它们的规范规定每3年（或4年）要进行一次建筑物外粉刷。而我国许多住宅小区，从不外粉刷，建成五六年后，外观就开始显得又旧又脏。因此，当务之急是要制定一整套维护维修保养物业的标准规范，对如何进行大修、中修、小修和日常维护保养，维修保养应该达到什么标准，以及各种设备设施的折旧和更新等，都要做出明确的规定。有了完善的标准规范，并要求各物业管理企业认真执行，全国物业的维护维修保养就会达到一个新的深度。
　　管理工作要向新的深度稳步推进
　　在开始建立物业管理企业时，主观条件是企业水平不够高，客观条件是使用农民工成本低，因而建立了许多劳动密集型的物业管理企业。现在来看，建立起大批劳动密集型的物业管理企业，优点是可以为增大社会劳动就业面作贡献，缺点是影响行业的整体水平。物业管理企业在管理工作方面向新的深度发展，主要是稳步地实行现代化。
　　第一，在改革企业的制度和机制、改进工作方法、树立新的经营理念和提高职工素质等方面，因为受客观条件影响较少，主要应通过企业本身的努力来实现。
　　第二，目前使用劳动力较多的物业管理企业，不宜匆忙地减少劳动力。而是要努力提高管理水平，力争创出人多管理水平也高的新经验。
　　第三，在实现物业管理手段现代化方面，既要从实际出发稳步前进，又要有积极的态度和措施。目前我国正在大力推行住宅产业现代化，物业管理必须与之同步现代化。具体地说，要在一些大力推行住宅产业现代化开发建设的小区，首先推行物业管理手段现代化。
　　亲情化服务迈向新深度
　　在发展物业管理之初，少数企业以管理者自居，不仅要管物，而且要管人。纠正这种偏向后，目前大多数企业强调按照合同要求的内容，保质保量地做好各项管理和服务工作。但物业管理是通过人来实施的，人的思想起着决定性的作用。因此大力提倡亲情化服务，物业管理水平才会迈上一个新台阶。
　　根据一些企业的实践，物业管理向亲情化服务的新深度进军主要包括两项内容：一是采取思想教育和管理、奖惩制度相结合的方法，促使广大职工树立以人为本和亲情化服务的理念并指导行动。通过他们的热情服务，使广大居民通过物业管理企业的管理和服务，感受到亲情的温馨；二是物业管理企业要把自身的管理服务工作，和发扬小区的精神文明以及建设亲情小区密切结合起来，并把倡导和发扬家庭亲情、邻里亲情和社区亲情作为企业的一项重要工作来抓。这样做第一是可以发扬中华民族尊老爱幼优良传统、抓好精神文明建设的大事。第二是，让居民住得温馨。第三是小区内的居民能够亲如一家，互相关心和帮助，将十分有利于搞好其它各项物业管理工作。
　　收费也要考虑新的前进深度
　　过去，在长期实行公房低租金的体制下，物业管理是不收费或少收费的。现在推行物业管理市场化并按照商品化的要求收费，既使广大居民思想上转不过弯，也脱离广大居民收入低的实际。因此，目前较多的物业管理收费是很低的。许多维护维修不到位和设备更新没有钱，低收费是一条重要原因。解决的根本办法，是加快发展国民经济和提高居民收入。但是，这需要一段较长的时间。当前的任务，既要考虑广大居民的承受能力而推行低收费，又要考虑新的前进深度。具体的办法是推行分级收费：建议组织人力，核算出维持物业健康运行所需的费用，并以之作为收费的一种基价。这一基价应成为最低价，然后根据其它服务内容划分为几级收费。有了基价，可以增加收费透明度，明确地告诉广大居民，由于低收费，造成哪些应办的事情没有办。同时，随着居民收入的逐步提高，物业管理也要在低收费的基础上逐步提高。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　摘自《中国房地产报》2004.07.15　任贺春