新世纪我国物业管理发展的若干影响因素

       我国物业管理发展20年，从无到有，从小到大，目前已经进入了快速发展的阶段。跨入新世纪，面对行业外部环境的巨大变化，我们不得不重新审视目前通行的管理模式，探索物业管理发展的新思路，客观分析对我国物业管理发展具有重要影响的外在因素，是非常必要和迫切的。
　　一、社区建设对物业管理的客观要求
　　据报道，社区建设已经列入国民经济第十个五年计划发展纲要之中，这预示着中国城市社区建设步入新的发展时期。目前，全国城市社区建设正由点到面推进，由大城市向中小城市延伸，由东部发达地区向西部发展地区展开。
　　《民政部关于在全国推进社区建设的意见》指出，社区建设是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程。强调在社区内实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，逐步实现社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。强调以拓展社区服务为龙头，不断丰富社区建设内容，增加服务的发展项目，促进社区服务网络化和产业化，努力提高居民生活质量，不断满足人民群众日益增长的物质文化需求。
　　根据这一思路，不管物业管理公司的主观意愿如何，今后参与社区建设是不可避免的。物业管理应当走出小区，融入社会，做好以下两方面的准备。
　　1．"小管理"服从"大管理"
　　即物业管理公司对某一小区（大厦）的"小管理"要服从社区的"大管理"的要求。以广州市为例，按照生态、商业或地域等自然条件重新划分社区后，社区的服务管辖范围将调整为2000户左右（目前居委会以700-1000户为单位）。物业管理的客体，如小区、大厦等，基本都处于社区范畴，有些大型小区甚至就成为一个社区。因此，街道、社区居民委员会作为社区的主体组织，负责社区日常事务的管理，配合有关方面行使对社区日常事务工作的组织管理职能，今后对物业管理的介入将会越来越深，特别是在业主自治、公共秩序管理、环境美化、社区文化等方面起重要作用。
　　2．"小服务"融入"大服务"
　　目前物业管理的服务是针对物业管理区域内的业主、住户开展的，存在服务规模的不经济。社区建设强调以服务为主和有（低）偿经营，做大了物业管理的蛋糕，社区服务体系的构建为物业管理的多元化服务提供了实施平台。以广州市为例，社区服务中心、社区服务热线、社区服务网站、志愿者和参与单位构成了完整的社区服务体系，物业管理公司可以充分利用这些资源，根据居民的需求，提供文化教育、家政、维修、中介、咨询等各项服务，甚至实施对整个社区的物业管理，促进社区安全、环境美化、文化繁荣等。
　　二、房地产业的发展赋予物业管理新的内容
　　21世纪的人居环境强调规划布局的科学化、设计配置的智能化和空间功能的多样化。追求健康舒适、绿色环保、文化品位将成为房地产发展的重要方向。由此而来的是绿化率的提高和新材料、新设备、新工艺、新能源、新技术的广泛应用，甚至传统的房屋建造模式也将变成类似工厂化的标准装配。
　　在产品类型上，加入WTO将大大促进商业、写字楼、服务公寓等物业的发展，同时，随着社会经济的发展，将出现众多的功能性产品，例如：老龄住宅、休闲住宅、商务住宅以及各种类型的公寓等。
　　甚至在不久的将来，会出现人以群分的居住现象，不同的群体或社会阶层相对集中在不同的社区。房地产市场细分的趋势和日益活跃的房地产交易市场助长了这种可能性。
　　物业管理必须适应以上的变化趋势，及时实现服务内容的创新和服务技术的创新、管理模式的创新。例如，物业管理公司必须具备综合的技术能力，才能确保采用最科学的方式或选用最佳的专业公司，对物业实施最合理的管理和维护；物业管理公司必须针对不同的功能产品采取相应的管理模式和服务模式，针对不同的聚居群体体现不同的管理服务风格；物业管理的过程还要体现和延续房地产的开发理念和人居环境的要求。
　　三、网络化改变物业管理的运行方式
　　知识经济的浪潮迎面而来，首当其冲的就是网络科技的迅猛发展带来的e生活方式。物业管理与网络的结合已经成为不可抗拒的潮流，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业管理赖以生存的和发展的"硬件"发生了前所未有的变化，实现现代化的网络管理是势在必行的趋势。
　　网络化管理是将在一定地域范围内外具有相同或不同功能的建筑，按照统筹的方法，对其功能进行智能化，实现资源共享和统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于管理和控制。
　　网络淡化了园区的概念，带来工作生活的便利性和信息沟通的及时性。网络化社区突破了所有的门槛，将社区管理者和服务者与每一位住户相互联结，构成一个社区网络系统，不受时间、地点限制，实现全天候、多向的交流互动。物业管理公司将实现网上互动管理，目前的管理模式将发生巨大的变化。首先，在线管理使组织结构趋于扁平化，达到精简高效的目的；其次，在网上发布通告，组织社区事务讨论，接受和处理住户的投诉、报修，催交费用等，极大地提高了办公效率，通过一次网络会议就可以完成一次业主大会的召开，完成一次业委会的选举，完成一项业务的发包；第三，物业管理公司实现了与每一位住户的"零距离"沟通，能够深入地面向每个家庭，提供更具个性化的服务，住户安坐家中，即可享受各种便利和信息。
　　四、服务经济时代的发展机遇
　　可以说，21世纪将进入服务经济时代。
　　在中国，服务商机到来只是近十几年的事情。伴随着科技进步和社会发展，服务正成为一种占主要地位并且日益增长的经济活动。在美国，服务成本在工厂成本中占到了75％，转向服务业是实业界最时髦的战略之一。事实上，在将来，大多数成功的公司都是那些像推销产品一样拼命推销其服务的公司，占有市场份额的多少将成为决定企业命运的关键，而市场份额的获得取决于用什么样的服务争取消费者。
　　进入21世纪，消费者变得更挑剔、更精明，其消费行为也将更为成熟，平庸的服务再也不能获得消费者的认可，优质服务正成为企业取得成功的金钥匙。随着中国加入WTO，我国房地产业的竞争将越来越激烈，产品更趋于同质化。作为服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的，物业的价值也将通过服务来体现，优质的服务可以提高物业的附加值。以广州市房地产业为例，碧桂圆的"给你一个五星级的家"，广州城建开发集团的"三项承诺，四项服务"的无长地久活动，合生创展的"尊贵客户服务"，无不显示出楼市巨头们对服务的重视。正如广州城建开发集团董事长李飞所言，服务水平的高低，即将并正在成为广州房地产市场竞争的核心内容。
　　正是基于这种认识，越来越多的房地产开发商开始重视物业管理的作用，并期望通过高水平的物业管理服务实现产品的高附加值，并获得市场竞争的优势。
　　另一方面，随着人们消费水平的提高，服务市场的需求量急剧增长，与物业管理相关的个人生活服务需求以及社会公共服务需求远远未能得到满足，正有待物业管理公司提供多元化的服务产品进行补充，目前已经出现的医院、机关、学校、部队等的后勤服务社会化就是明显的例子。
　　五、WTO效应
　　加入WTO的本质，就是要求政府、企业和个人遵守共同的游戏规则，WTO对物业管理的影响，体现在政策环境、市场环境和企业的经营运作。
　　1．政策环境将得到改善
　　入世在一定意义上可以说是政府入世，意味着政府行为要受到WTO规则的约束和规范，意味着现行的法律制度需要进行必要的调整和补充。因此，入世意味着企业的政策环境将会得到改善，这对于生存环境恶劣的物业管理企业而言，无疑是一大利好。据悉，政府目前已经开始着手完善和修订相关的法律法规，例如，国务院及其附属机构已经清理了2300多件行政法规、部门规章及其它规范性文件，深圳、广州等城市也成立了专项工作小组进行这方面的清理工作。
　　入世还意味着政府必须提高行政效率，改变目前管事多，办事手续烦琐等问题，积极为企业创造公平的竞争环境，提供公开、透明的服务。
　　另一方面，入世将导致就业压力增大，国企、乡镇企业的分流人员和农村劳动力再分流，促使政府大力发展社区服务业，间接推动物业管理的发展。
　　2．市场环境严峻
　　全球化的浪潮将吸引众多的境外物业管理公司登陆，并且直接运作物业管理业务。与之相比，国内物业管理企业对物业管理还存在认识误差，普遍在管理水平、财务意识、管理人才和服务经验。市场观念方面存在一定的差距，特别是在建立服务品牌，进行品牌化运作方面，差距更为明显。
　　加入WTO之后，商务、写字楼、公寓等物业的需求增多，无疑扩展了物业管理市场，在带来发展机遇的同时，也吸引了潜在的进入者。例如，酒店业已经介入了服务公寓的经营管理，中介行业亦开始涉足物业管理的范畴。
　　3．企业的经营运作
　　首先，企业的运作必须与社区建设改革相适应，从"管理为主，服务为辅"转化为"服务为主，管理为辅"。其次，市场细分更为明显，规模化、品牌化、服务多元化的企业战略将被广为认同。第三，品牌建设关系到企业的生死存亡，必须尽快提高经营管理水平，特别是加强人力资源规划，加强职员的培训力度，加强企业文化建设。

摘自：广州物业管理信息网