房地产立项阶段，物业管理企业应如何介入

招商局深圳物业管理有限公司

      当前，人们对物业管理的要求越来越高，物业管理作为楼盘销售卖点的地位也越来越凸现，房地产开发商对物业管理也越来越重视。一些有远见的房地产开发商从房地产开发的最早阶段——房地产立项阶段就聘请物业管理公司全程介入。事实证明，物业管理企业在房地产立项阶段介入效果最佳。
一、房地产立项阶段物业管理企业介入的意义
      对一个房地产项目来说，立项阶段特别重要。因为房地产建设有一千相当长的周期．而且市场变化快，市场竞争激烈。所以．如果能对一个项目进行前瞻性的研究，用超前性的战略眼光，准确地把握市场，该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。
       物业管理企业直接与业主打交道，他们对物业销售的定位、业主的需求、业主对物业管理的要求等，有较深刻的认识和了解。如果物业管理企业能在房地产立项阶段介入．那么物业管理企业就会从楼盘的定位、从物业管理的角度、从准业主的角度为房地产开发商提供很多有益的建议和策划方案．至少可在物业管理智能化系统的设计、设备的选型等一些细节方面为房地产开发商出谋划策，从而增加楼盘的综合素质．增加楼盘的卖点，也为日后的物业管理打下良好的基础。
二、房地产立项阶段物业管理企业介入的人员
      房地产开发商拿到地皮后，一般会成立一个项目委员会，负责该项目的总体策划。此时物业管理企业应选派1至3名物业管理专家级的人物参加房地产立项委员会，为它们提供物业管理咨询服务。此阶段物业管理企业成功的关键在于参与者的综合素质和工作能力。参与者应具有以下要素：一是在业内具有一定的知名度；二是具有深厚的物业管理理论基础：三是具有深远的物业管理战略眼光；四是具有一定的物业管理实践经验：如果选派能力一般的管理人员或工程技术人员参加，不能为项目做出好的策划，有可能导致双方的合作中断。如果没有上述专 家级的人才．最好不要在此阶段介入可在规划、设计阶段及更后期介入，因为这些阶段更多的是一般工程技术性的问题和细节性的问题。
三、房地产立项阶段物业管理企业介入的主要内容
1、对项目的总体设计提出意见或建议；
2、对项目的客户群定位提出意见或建议；
3、对未来的营销方式提出意见或建议。
4、协助房地产商提炼销售卖点。
5、根据物业的定位，确定物业管理的管理档次。在房地产立项阶段，既要考虑物业的建安成本，二要考虑物业的管理成本。
6、提出物业管理智能化系统的方案。
7、对整个项目的配套及布局提出建议，如会所功能的设置、绿化的设计。
四、为房地产开发商收集、提供物业管理资料。如 “全国城市物业管理优秀住宅小区”的硬件设施的要求等。此举可以从规划、设计和施工的源头解决日后的物业管理问题，同时也提高了楼盘的质量。
9、根据规划、配套及业主群定位；确定物业管理的服务内容。
10、根据目标客户确定物业管理
服务的标准。
11、初步确定物业管理模式。
12、制定有特色的物业管理方案，特别是物业管理的特色服务和物业管理的增值性服务，为楼盘销售增加卖点。
13、科学测算。初步确定物业管理的收费标准。
四、房地产立项阶段物业管理企业介入的原则
      房地产立项阶段，物业管理企业的任务是提供咨询，对所提出的建议或方案要讲清道理，讲明利害关系，供房地产开发商参考，并设身处地地为房地产开发商着想，为房地产开发商服务。物业管理企业在此阶段只是参谋角色，要讲究工作方法，切忌喧宾夺主。物业管理企业和房地产开发商在房地产立项阶段的成功合作．能为物业管理企业的全程介入和日后的管理奠定良好的基础，促进并形成房地产开发企业和物业管理企业的“互动”和“双赢”。