政策预热引发媒体集体炒作 物业税现在还没谱

 　　争议：一头雾水

　　4天前，北京市地税局局长王纪平对媒体表示，他个人认为，物业税征收范围不应该包括居民。这把一个月来由“广东准备年内开征物业税”引起的相关讨论，引向了又一轮高潮。

　　1月16日，广东媒体最先传出消息，广东省财政厅负责人1月15日在全省财政工作会议上透露：广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。

　　尽管很多国人对“物业税”这个词还很陌生，但似乎一夜之间，有关它的种种分析与猜测，已经占据了国内众多媒体的版面或时段，各路官员、专家、学者、律师、业界人士，都从不同角度解读这个尚未在内地实行过的“神秘”税种。

　　据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接原因。

　　来自财政部的消息说，拟议中的物业税，是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　但另有专业人士表示，为降房价而开征物业税，实质上是将开发商缴纳的一部分税费转移给了消费者。消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。

　　面对上述分歧很大甚至是针锋相对的言论，关心这一问题又缺乏辨别的人难免一头雾水。

　　2月19日，本报向国家税务总局提出申请，要求采访有关物业税的问题。2月20日，国家税务总局新闻宣传中心回复：暂不接受采访。该中心人士称，目前媒体的相关报道和评论都是在炒作。

　　有专家认为，到目前为止，从新闻专业的角度来看，关于物业税的报道，更像是一个媒体事件，而不像是真正的新闻事件。

　　年税率：虚拟计算

　　关于开征物业税的利弊，有人认为，是大势所趋，当然是个利好；有人则认为，可能治标不治本，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。

　　中国城市经济学会副会长刘维新说：“随着房地产行业的快速发展，税收中存在的问题也暴露得越来越明显，已经到了不得不治理的阶段。”他认为，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税。

　　一些专家言之凿凿，说物业税能平抑房价，一旦开征，未来房价将下降20%至39%左右。

　　而有些专家则对此不以为然，认为物业税的实施很难直接降低房价。毕竟，物业税只是制约房地产价格的诸多因素之一。

　　此外，物业税会不会打击以“买房出租”作为投资的购房形式？已购房该不该缴物业税？是否真会出现“买房容易养房难”的情况？物业税能抑制企业大面积圈地运动吗？

　　这些问题，在不同的专家那里，或者说不同的发言者那里，都有不同的答案。采访中，笔者发现，尽管有很多分歧，但不论是专家学者，还是业内人士，大都表示，开征物业税为时尚早。

　　中国人民大学教授朱青在接受采访时坦言：“物业税现在还是没谱的事。”他认为，物业税简单说就是财产税，有财产就得交税，以前私房出租要缴税，现在不出租也得交税。物业税在西方国家很成熟，但在我国目前还不具备开征的条件。

　　开征：过三关

　　中国房地产协会副会长顾云昌分析，物业税几乎关系到每个城市居民的切身利益。所以，分析也好，预测也罢，不能只算经济账，也应该考虑调控对象的承受能力和社会现实。这是物业税开征面临的第一道门槛。

　　北京联美置业有限公司副总经理王宇的说法更形象：“开征物业税，对买房的老百姓来说，是把原来一次交清的钱分多次交，等于快刀变成了慢刀。但不管是快刀还是慢刀，都是切到老百姓身上。”

　　开征物业税的第二道门槛是，国内物业价值评估体系尚未完善。现在，我国城市土地管理采用批租形式。而开征物业税后，土地的供应和交易基本上没有限制，但是对土地的使用要定期进行评估。如何合理评估不断变化的土地和房屋价值，从而征收物业税，将是有关方面必须面临的重要问题。体系未建立，配套不完善，市场不规范，如此情况下，开征物业税有可能引发社会问题。

　　还有一道门槛是，我国房地产业的发展很不平衡。王宇认为，目前，在一些经济发达地区，如北京、上海、广州、深圳，可以搞物业税试点。因为，这些地方的房地产市场已经发展得比较成熟。但在低收入地区开征物业税，还不太现实。尤其是对那些财政困难的地方政府来说，现在开征物业税，可能会遇到阻力。

　　　 博弈：会否导致移民潮

　　有分析认为，目前看，物业税仅仅是个话题。但它好像一个多棱镜，可以让人们看见各种利益的博弈。

　　从政府角度看，开征物业税主要有两方面好处―――

　　其一，增加税收，保证地方固定资产投入资金的稳定来源。在全国房地产界颇有名气的秦兵律师说，现在征收土地出让金，实际上是本届政府把后面十三届政府(65年)的钱都收进来了，全世界都没有这种事情。所以，开征物业税是个解决的办法，否则，以后的政府就不好办了。

　　其二，改善不动产市场的市场架构。一旦征税全面铺开，则可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，以及限制高档物业。

　　一些房地产商对开征物业税反映积极。王宇说，土地出让金不再一次性交纳，可使房地产商的直接投资降低了一大块，也有助于加快房屋周转率，活跃二级市场。更重要的是，此举能有效杜绝个别发展商的“圈地”行为，保证市场稳健发展。

　　中国社会科学院一位税制专家说，当前，物业税还仅仅处在一个概念的状态。这个概念出现在十六届三中全会的文件里。开征问题上，地方政府表现积极。这是因为地方政府当前没有一个稳定的税种，而物业税极有可能是一个地方征收的税种。

　　但是，在中国，开征新税种的问题是由中央定的，各地没有开征物业税的权力。如果一些地方希望试点，必须得到中央的认可。从法律角度来看，试点期间也是不能称为“物业税”的。

　　还有专家介绍，美国各州都会对公司或个人的不动产进行估价征税，年税率在该年度该不动产市场价值的1%至2%之间。此外，每一个县或市也会额外要求不动产所有人缴纳0.25%至0.5%的不动产税。因此，当一个地区的不动产税随着经济发展而比周边地区高的时候，会导致美国“城际间的移民潮”，甚至同一城市的不同片区之间，由于土地价值不同而导致物业税不同，也会出现“同城区间移民潮”。

　　对于传言中的物业税，广东一些打算近期买房的人说，如果房价真会因此而下跌，那么他们将把购房计划推迟。

　　他们认为，如果政府要征物业税，应该权衡利弊，不让先买房的人吃亏，也不会让后来的人吃亏。
                                                          中国青年报